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マンション売却のメリットとは、どのようなものが挙げられるでしょうか。この記事では、売却の主なメリットとデメリットについて解説した上で、売却できない状況が続いた場合の対策までご紹介します。 マンション売却の主なメリット マンション売却によるメリットは、売却金額が手に入ること以外にもさまざまなものがあります。ここではマンション売却の主なメリットについて解説します。 まとまった金額が手に入る マンションを売却する最も大きなメリットは、売却を通じてまとまった金額のお金が手に入ることです。マンションを売却すると、マンションの売却価格から、住宅ローンの残債（住宅ローンがある場合）、仲介手数料（※売買価格×3％＋6万円＋消費税）や登記費用等の諸費用を除いた金額が手元に残ります。 売却で得た利益（譲渡益）には所得税および住民税が課税されます。ただし一定の要件に当てはまるマイホームの場合、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」という制度を利用することで、譲渡益から3,000万円を控除できます。つまりマンションの売却利益が3,000万円以下であれば、譲渡所得税を支払う必要はありません。 →この記事もチェック！「不動産売却には税金がどれくらいかかるの？」 ※売却価格が400万円超の場合の最大値 管理費・固定資産税の支払いが不要になる マンションを所有している間は、管理費・修繕積立金と、地方税である固定資産税を支払う必要があります。当たり前ですが、マンションを売却することでこれらの固定費の支払いは不要になります。マンションの売却によって、一月あたり数万円程度の固定費がなくなる点は、経済的に大きなメリットといえます。 関連記事はこちら ▶︎不動産売却には税金がどれくらいかかるの？ 返金されるお金がある（火災保険料・ローン保証料） マンション売却によって、それまでマンションにかけていた火災保険の保険料の前払い分や住宅ローンの保証会社に支払っていた保証料の未経過分が返金されます。火災保険については、売却後に解約の申請を忘れずに行いましょう。 ローン保証料については、ローン借入時に一括支払いする方法の場合、ローン完済と同時に自動的に返金されます。一括払いではなく月々のローン返済に上乗せする形で保証料を支払っている場合、返金は発生しません。 マンション売却の主なデメリット マンション売却はメリットだけとは限りません。ここからはマンション売却の主なデメリットについて解説します。 売却損が出る可能性がある マンションを売却することで、売却損が出ることがあります。マンションの売却で得られた金額が、購入時にかかった費用を下回っていても、それまでのローン返済分があるため、必ずしも売却損になるわけではありません。 しかしマンションの売却金額よりも、ローンの借入残高が大きい場合、売却時には足りない分の差額を自己資金などで支払う必要があります。自己資金が不足している場合の対策はさまざまです。 ローン残債が売却額以下になるまでマンションの売却を見送るか、次に住む家の購入時に使う住宅ローンに残債を上乗せする「住み替えローン」を利用するなどの方法があります。ただし住み替えローンは、次の物件の購入価格以上のお金を新規に借り入れることになるため、金利等の借入条件が厳しくなる、月々の返済額の負担が大きくなるなどのデメリットがあります。 関連記事はこちら ▶︎マンション売却で損がでたらどうする？確定申告と特例を紹介 ▶︎より高く！より早く！マンション売却のコツとは？ いつ売却できるのかはわからない マンションを売りに出したからといって、すぐに売れるわけではありません。中古マンションを売りに出してから物件が引き渡しされるまでの平均期間は、約4カ月程度といわれています。 しかしマンションは一つとして同じ条件のものはなく、同じマンションの部屋でも、階層や日当たり、間取り、状態等によって条件が異なります。売り出して1カ月で買い手が見つかるケースもあれば、半年以上立っても反応がないこともあります。実際に売却が完了するまでは、いつ売却できるのかはわからない、というのが実情です。 関連記事はこちら ▶︎マンション売却を最短でこなうコツとは？だれ誰でもできる3つのポイントをご紹介 自宅の場合は引っ越し費用がかかる 自宅マンションの売却を検討しているときに忘れがちな点ですが、自宅を売却すると、次の家に引っ越しするための費用が発生します。 マンションの売却時には新居の購入を伴うことも多く、手元の現金が出ていきがちです。引っ越し費用は引っ越しの距離や家族の人数によっては数十万円になることもあるため、マンションの購入計画には忘れずに計算に入れましょう。 マンションが売却できない場合の対策 マンションの売却はスムーズに運ぶこともあれば、売却できない状況が長期間続くこともあります。ここでは、マンションがなかなか売却できない場合の対策について解説します。 買取業者による「買取」は確実な売却方法 マンションを早く確実に売却したいときは、買取業者による「買取」も検討すべきです。買取なら1カ月もあれば引き渡しまで完了できます。買取の場合、買主は不動産会社であるため、仲介のように売却相手を探す手間も時間もかからないからです。 買取によるメリットは早く売れるだけではなく、下記のようなさまざまなメリットがあります。 ・購入者が不動産会社なので、住宅ローン審査が通らずに売買がキャンセルされることはない ・家具家電などはそのままで売却可能 ・マンション売却後に引き渡す時期を相談できる ・情報公開しないので周囲に知られずにスムーズに売却できる また、不動産買取業者による直接買取の場合、仲介手数料がかからないというメリットもあります。 買取のデメリットは、売却価格が仲介の場合よりも低くなる可能性がある点です。しかし上記の通り、買取によるメリットも多くあります。売却手段の幅を広げる意味でも、売却時には仲介会社だけではなく買取業者にも連絡して、買取金額の確認をしてみてはいかがでしょうか。 関連記事はこちら ▶︎不動産売却の「仲介」と「買取」の違いを解説！あなたに合った方法もアドバイスします 適正な売却価格の設定、不動産会社の変更 マンションがなかなか売却できない主な理由の一つが、売却価格が適正ではないことです。売却価格を不動産会社による査定価格や住宅ローンの残債によって決めるのも手段としては正しいです。 しかし当初の査定価格やローン残債にこだわった結果、市場の相場価格とかけ離れた価格にしてしまっては売却できる可能性は低くなり、本末転倒です。マンションの売買は相手があって成立するものなので、不動産会社と相談しながら、市場価格に準じた適正な売却価格に設定しましょう。 適正な価格設定にもかかわらず、マンションを売却できない際には、不動産会社の変更も一つの手段です。不動産ポータルサイトに情報を掲載していない、定期報告を怠っている、明確なマンションの売却プランがないなど、不動産会社の怠慢や力不足を感じた場合は、より熱心で誠実な不動産会社に仲介を変更することで、売却の可能性を広げることができます。 関連記事はこちら ▶︎マンション売却で不動産会社を変更すべき？タイミングとリスクを解説 ▶︎マンション売却時の不動産会社を選ぶ3つのポイントを徹底解説！ 賃貸は一つの方法だがハードルは高い 自分が住む予定がないマンションは売却するほかに、収益物件として賃貸に出す方法もあります。賃貸に出して入居者が入れば、家賃として毎月安定した収入を得られるメリットがあります。 しかし賃貸経営は空室のリスク対策、入居者のクレーム対応、退去時の原状回復費用の支払いなど、さまざまな課題が存在します。マンションを賃貸に出す場合は、賃貸事業という一つの事業を経営していく覚悟で行う必要があります。 関連記事はこちら ▶︎住まなくなったマンションは売却か賃貸かどっちがお得？メリット・デメリットと判断基準を解説 まとめ マンションの売却はまとまった金額が手に入るなどのメリットも多くある一方で、売れ残りのリスクなどのデメリットも存在します。売却の結果、売却益が出るのか、ローン残債を自己資金で補填する必要があるのか、どのくらいの期間で売れそうか、なかなか自分では見通しがつかない人がほとんどです。売却予定のマンションがあれば、まずは不動産のプロである不動産会社に相談することをおすすめします。

マンション売却の時期をどうするか迷われている方も多いと思います。マンションの売却価格は、マンション自体の立地や機能だけでなく、売却する人の状況や売る時期にも影響を受けます。この記事では、よりよい価格でマンションを売却するために、売却時期の基本的な考え方と、おすすめのタイミングについて解説します。 マンション売却時期に影響する個人的な要因 マンションの売却時期は、売主の事情、マンション自体の状況、そして社会的な動きの3つの要素で決まります。ここではマンション売却時期に影響する「個人的な要因」について解説していきます。 ライフスタイルの変化（子どもが生まれた、子育てが終わったなど） マンションの売却に至るまでの一番のきっかけは、ライフスタイルの変化といえるでしょう。例えば子どもが生まれた世帯の場合、それまで夫婦で暮らしていたマンションから、より子育てに適した広いマンションや戸建てへの引っ越しが必要となり、マンション売却の決断をします。 また逆に子育てが終わった世帯であれば、子ども部屋が不要になり、夫婦二人で暮らすための家を求めて、マンション売却に踏み切ることがあります。その他、転勤や転職などの仕事上の理由や、故郷に戻ることになった、ペットを飼いたくなったなど、さまざまなライフスタイルの変化が、マンション売却時期を決定する要因となります。 マンションを相続して相続税の支払い期限がある マンションの相続も、マンション売却の理由の一つです。相続したマンションに自分が居住しておらず、今後も住む予定がない場合、売却する判断をする人が多い傾向にあります。 特に相続財産が控除額以上に高く、相続税の支払いが必要な人は、売却を急ぐ傾向があります。 これは、相続税の申告期限および支払い期限が、被相続人が死亡したことを知った日（通常の場合は、被相続人の死亡の日）の翌日から10カ月以内と設定されているためです。 まとまった現金がない場合、多少安くてもなるべく早く、相続したマンションを売却して、相続税の支払いにあてることになります。 ローン返済ができない、離婚で現金化が必要 一般的にネガティブとされる個人的理由から、マンション売却を行うケースもあります。さまざまな理由で経済的に困窮して住宅ローンの返済が滞っていたり、離婚によってそれまで住んでいたマンションの現金化が必要になったりなどが挙げられます。 離婚の場合は、マンションを高く売るよりも、急いで売却することを優先させていることも多くあります。状況によっては最も早くマンションを売る方法である、不動産会社による買取を選んでもよいでしょう。 マンション売却時期に影響する建物・社会的な要因 マンションの売却時期には、マンションの建物自体の要因・社会的な要因も大きく影響します。ここでは、マンション売却時期に影響する建物・社会的な要因についてお伝えします。 マンションの築年数 マンションの築年数は、マンションの売却価格に大きく影響します。基本的に築年数を経るごとに、売却価格は低くなっていきます。これは築年数が経つと、マンションの機能・設備が劣化していくためです。もしも所有しているマンションの売却を考えている場合、特段の事情がない限りは、一日でも早く売却活動を始めることが、高く売るための基本戦略です。 またマンションの築年数は、買主側の住宅ローンに影響します。いわゆる「住宅ローン控除」を適用できるのは、原則として1982年1月1日以後に建築された住宅です。1981年12月31日以前に建築された中古住宅については、住宅ローン控除を受けるために、耐震基準適合証明書等の書類の用意が必要になります。 マンションの大規模修繕が最近実施された 大規模修繕が最近実施されたマンションは、見た目がきれいになっており、購入希望者の印象もよくなる傾向があるので、売却時期としては適しています。ただし、マンションの大規模修繕をしても、必ずしも売却価格が高くなるわけではありません。売却するつもりのマンションの大規模修繕が、数年後などかなり先に予定されている場合は、大規模修繕を待つよりも売却活動を始めるべきでしょう。 マンションの市場価格が上昇傾向 マンションの市場価格が上昇傾向にある時期は、マンション売却を検討する人が多くなります。売主側としては、なるべく市場価格が上がっている時期に売却したいと考え、買主側としてはこれ以上高くなる前に購入しようと考える人が多いためです。 ただしマンションの立地・機能・状況はそれぞれ異なるため、市場全体として売買価格が上昇傾向にあるからといって、必ずしも高値で売却できるわけではありません。 住宅ローン金利の変動 マンションを買う人の大多数は、購入時に住宅ローンを利用します。金利が低い方が住宅ローンを借りやすい状況となります。このため住宅ローン金利の変動は、マンション購入者にとって大きな影響があります。 日本ではこれまで超低金利の時代が続いてきましたが、今後は金利が緩やかに上昇していくという予測もあります。金利の変動が今後どうなるかは誰にもわかりませんが、金利上昇前が、一つの大きな売却のタイミングといえるでしょう。 マンションのあるエリアが再開発で人気が出てきた マンションの売買価格は周辺環境によっても左右されます。都市の再開発として新しい駅やショッピングモールが建設されると、それに伴ってエリア全体のマンション価格が上昇することがあります。 マンション売却を検討している場合は、その地域についての再開発などの情報にアンテナを張っておくとよいでしょう。 大きなイベントなどの影響 オリンピックのような大きなイベントや新型コロナウイルス感染拡大などの社会的な動きが、マンションを含む不動産市場に大きな影響を与えることがあります。 オリンピックの開催地は、開催までにインフラの整備や新しい施設の建設などといった開発の影響と、巨大イベントを見越した投機的な動きによって不動産価格が上昇する傾向にあります。 またコロナ禍によって、リモートワーク・テレワークが一般的になり、地方での生活にも注目が集まっています。大きな社会の動きは個人の力では変えられませんが、その影響力がどう作用していくのかを見極める必要があります。 マンション売却に適した時期 マンションの売買価格や件数は月によって、また時期によって異なります。ここではマンション売却に適した時期について解説します。 売り出し時期は11~12月がベスト マンションの売り出し時期は11~12月がベストといえます。その理由は、3月が引っ越しシーズンにあたるためです。マンションの販売には平均で約4カ月程度の時間がかかります。このため、11~12月ごろから販売活動をスタートさせると、3月ごろの引き渡しという理想的なタイミングになります。 もちろん個々人で売却事情は異なりますし、必ず11～12月にマンションの売却をスタートさせないと売れないわけではないので、あくまで目安として考えましょう。 不動産市場価格が上昇傾向の時期 不動産の市場価格が上昇傾向の時期は、マンション売却にとって最適な時期といえます。注意したいのは、もう少し不動産価格が高まるまで売却はやめておく、という姿勢です。不動産市況は誰にも予測がつかないため、これまで上昇傾向だからといって、今後も続くとは限りません。 また、時期を見計らっている間にも、マンションの築年数は経過していきます。売却予定のマンションがある場合、市場が上昇傾向にあるのならチャンスと捉えて、不動産会社に相談するなど、早め早めに動き出しましょう。 買主が住宅ローンを借りやすい時期 買主が住宅ローンを借りやすい時期とは、住宅ローン金利が安い時期です。また住宅ローンを借りるためには借入条件を満たすことが求められます。住宅ローン金利に関しては、長年の超低金利政策の影響から0.5％を切る金融機関も存在しており、かなり安い金利で推移しています。 住宅ローンの借入条件には、築年数の問題があります。金融機関によっては、借入期間を「50年－築年数」としているところもあります。買主としては借入期間を長く設定できれば月々の支払いを抑えられるため、築年数の浅い時期にマンションを売却できれば、それだけ買主がつく可能性は高まります。 まとめ マンション売却の時期について解説してきました。マンション売却は、ライフスタイルの変化、仕事上の都合など、個人的な事情によって売却に踏み切ることがほとんどです。そのため、たとえ社会的な要因として、市場価格が下落傾向の時期だとしても、マンションの売却が必要であれば、売却に踏み切ることが正解といえます。 記事内でお伝えしたように、築年数・設備の関係上、マンション売却は早めに動き出すことが基本戦略です。本記事がマンション売却時期の判断材料となれば幸いです。

マンションを売却するなら最短で売りたい、だけどどうするべきかわからないという人が多いと思います。この記事ではマンションを最短の期間で売却したいと思っている人向けに、マンションを早期売却するための３つのコツをお伝えします。 マンションを最短で売却する方法 マンションはできる限り早期に売却したいものですよね。ここでは、マンションを最短で売却するための方法についてお伝えします。 1日でも早く行動を始める マンションを早く売るためには、1日でも早く行動を始めることが大切です。しかし「まだ絶対に売却するとは限らない」、「代わりのよい物件が見つかってから」といったように、売却の相談を先送りにしているケースが多く見られます。 売却の相談をしたからといって必ずしも売却する必要はありません。もしも少しでも売却の可能性があるのであれば、売却するかしないかの判断材料を得るためにも、1日でも早く不動産会社に相談して、売却活動をスタートしましょう。 関連記事はこちら ▶︎住宅ローンが残っていたらマンション売却は難しい？ ▶︎マンション売却までの平均期間は？最新データと早期売却のコツをご紹介 販売実績の豊富な不動産会社を選ぶ 不動産会社はどこも同じではなく、賃貸がメインの不動産会社や管理が専門の不動産会社など、会社によってさまざまな特色があります。 マンションの売却を依頼するのであれば、マンション売買を専門としていて、販売実績が豊富な不動産会社を選びましょう。販売実績の総数だけでなく、直近の販売実績はどうか、売却予定のマンションに類似した物件を手掛けているかを確認しましょう。 関連記事はこちら ▶︎マンション売却時の不動産会社を選ぶ3つのポイントを徹底解説！ 価格設定を市場価格よりやや安めに設定する マンションの売却を早期に成立させたい場合、許容できる範囲で、売却価格を相場よりやや安めに設定することも一つの方法です。 不動産市場には相場価格が存在するので、相場に比べて割安感のある物件であれば、それだけ早く売却できる可能性が高まります。住宅ローンの残債などの要因も踏まえ、無理のない範囲での価格設定がポイントです。 マンションが売れない要因と対策 いつまでも売却できないマンションには売れない原因があります。ここではよくあるマンションが売れない要因とその対策について解説します。 関連記事はこちら ▶︎より高く！より早く！マンション売却のコツとは？ 価格の見直しを行う マンションが売れない主な要因として、相場に見合った適正な販売価格に設定できていないことが挙げられます。 適正価格ではない理由としては、販売価格の根拠とした不動産会社の査定額が高過ぎた、住宅ローンの残債を完済できる金額を基準にしているなどがあります。厳しい言い方をすれば、買主は売主側の事情は関係なく、相場価格か、より安い価格で購入することを望んでいます。 高い希望価格に設定しても、売却できなければ意味はありません。少なくとも相場に応じた価格設定を行う必要があります。また上述した通り、最短でマンションを売却したい場合は、適正価格よりも安く価格設定することが有効です。 仲介会社の販売活動を確認・見直しする マンションの販売活動の中心となるのは、売却の仲介を依頼した不動産会社です。仲介会社の働きの良し悪しが、マンション売却の結果を左右します。 売主は、販売活動を仲介会社に丸投げするのではなく、適宜、確認と見直しを行いましょう。 仲介契約が専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合は定期的な販売活動の報告が義務付けられています。報告内容について不明な点があれば質問する、今後の販売活動の方針を確認するなど積極的に売却活動に関わる姿勢が大切です。仲介会社の動きが悪ければ、状況に応じて、仲介会社の変更を検討してもよいでしょう。 関連記事はこちら ▶︎マンション売却で不動産会社を変更すべき？タイミングとリスクを解説 修繕などを行い部屋の状態を改善する マンションの売却活動の際、必要最低限の修繕を行っておくべきです。なぜなら、壁に大きな穴があったり、腐食した設備などがあったりする場合、購入希望者に悪い印象を与えてしまうためです。目に見える破損部分だけでなく、目に見えない部分もあるのではないかと思われてしまうと売却の可能性は下がります。 ただし、本格的なリフォームを行う必要はありません。リフォーム内容が、次の購入者の希望と合致しない可能性があるためです。例えば間取りを3DKから2LDKにした方が現代的でよいだろうと思っても、3DKで十分という人や、自分で間取りを決めたいという人もいます。 また、リフォーム費用が仮に200万円かかったとしても、その金額分、物件価値が上がったわけではないので、販売価格に200万円を上乗せするわけにはいきません。あくまでも必要最低限の修繕に留めましょう。 関連記事はこちら ▶︎マンション売却の際にクリーニングはした方がいいの？ ▶︎マンション売却時にリフォームは不要！その理由と高値で売るコツも紹介 最短で確実にマンション売却するなら「買取」を検討すべき ここまでは、仲介会社に仲介を依頼して、一般の人にマンションを売却する際のポイントについてお伝えしてきました。ここからは、最短で確実に売却できる「買取」について解説します。 関連記事はこちら ▶︎不動産売却の「仲介」と「買取」の違いを解説！あなたに合った方法もアドバイスします 買取とは最短でマンションを売却する方法 一番早く確実にマンションを売却する方法は、不動産会社による買取です。買取であれば、およそ1カ月程度で、売買契約から引き渡しまで完了します。 これは売却先が不動産会社であるため、買主を探す時間が必要ないためです。高く売却することより、最短で売却することを優先するのであれば、買取がベストの方法となります。 買取の主なメリット・デメリット 買取には、下記のようなメリットとデメリットがあります。 買取の主なメリット ・最短でマンションを売却できる 上述の通り、買取であれば最も早くマンションを売却できる。 ・引き渡し猶予の設定が可能 売却先が不動産会社なので、マンションの引き渡し時期について、猶予を持たせることができる。 ・誰にも知られずに売却できる 買主を探すためにマンションの売却情報を公開する必要がないので、近隣住民など、誰にも知られずに売却できる。 ※売却価格が400万円超の場合の最大値 買取業者による直接買取のメリット ・仲介手数料（※売買価格×3％＋6万円＋消費税）の支払いが不要 仲介会社を挟まずに不動産買取業者に直接売却する場合、仲介による売買取引ではないので、仲介手数料の支払いが発生しない。 買取の主なデメリット ・売却価格が下がる 不動産会社による買取の場合、売却価格は市場価格から下がった金額になるケースが多い。 ・どんなマンションでも買取できるわけではない 不動産会社にもよりますが、対応していないエリアや条件のマンションについては売却できない可能性があります。 売りにくいマンションは買取が適している 売却したいマンションの条件は一つとして同じものはなく、中には一般に売りにくいとされるマンションも存在します。例えば、床や壁、設備などの傷みが激しい物件や築古の物件などは、一般の人向けの売却が難しくなります。 何かしらの問題があるマンションも、買取なら不動産の専門家である不動産会社が購入者なので、売却できる可能性があります。 まとめ マンションを早く売却するためには、1日でも早く、信頼できる不動産会社に相談することが重要です。売却価格が多少低くなっても、とにかく早くマンションを処分したい場合は、買取がおすすめです。本記事がマンションを最短で売却するための参考になれば幸いです。

所有しているマンションを売却するなら、トラブルなくスムーズに進めたいものです。マンション売却を巡るトラブルはさまざまなケースがありますが、事前に対策を講じておくことで回避できるものもあります。この記事では、マンション売却を検討されている方に向けて、マンション売却を巡るよくあるトラブルについて説明した上で、トラブル回避の対策についてもご紹介します。 マンション売却によくあるトラブル～重要事項説明～ マンション売却によくあるトラブルの一つは、重要事項説明に関するものです。 重要事項説明とは 重要事項説明とは、高額な取引になる不動産売買において、買主の認識違いが生じないように、売買契約の前に行われるものです。重要事項説明では、物件についての事項（不動産の権利関係、私道、水道などのライフライン、法令による制限、管理委託先など）や取引についての事項（契約解除、違約金、契約不適合責任など）についての説明が不動産会社に義務付けられています。 しかし、説明が義務付けられているもの以外にも、売主として物件について気になることはあるかもしれません。その説明が不足、欠如していることによって、後々トラブルに発展し、中には裁判になるケースもあります。 物件自体のことや周辺環境のことなど、日々の生活の中で少しでも気になることは不動産会社と相談の上、重要事項説明書の「容認事項」に記載を加えておき、説明をしてもらうようにしておきましょう。 瑕疵担保責任から契約不適合責任へ 2020年の民法改正により、売主の瑕疵担保責任（売買の目的物に売主も知らない欠陥があった場合に売主が負う責任）の考え方が見直されました。 瑕疵担保責任の瑕疵（＝欠陥）という言葉がわかりにくいため、売主の責任は「契約不適合責任」とされ、売買の目的物が契約の内容に適合しないと買主が主張した場合、以下の権利行使ができるものとされました。 【買主の権利】 ①追完請求（目的物の修理請求、代替品の引渡請求） ②損害賠償請求 ③代金減額請求 ④契約解除 契約不適合責任は契約当事者が合意すれば免責とすることもできます。しかし、売主が知っている不具合について説明しないのは信義則に反します。また、民法改正前は、買主の権利は損害賠償請求と契約解除に限られていましたので「全部免責」とすることも可能でした。しかし、契約不適合責任となって買主の権利が細分化されたため、より細かく免責事項を定めておいた方がトラブル回避につながります。不動産会社と綿密に打ち合わせを行い、重要事項説明書の丁寧な作り込みを行いましょう。 関連記事はこちら ▶︎マンション売却の主な注意点とは？失敗しない方法をご紹介 マンション売却によくあるトラブル～媒介契約～ マンション売却によくあるトラブルに、媒介契約を巡るものもあります。マンションの売却を不動産会社に依頼する際に、媒介契約を締結します。媒介契約には3つの類型があり、それぞれの類型によって不動産会社への依頼などの制限が異なります。 【媒介契約の3類型（不動産会社への依頼と自己発見の制限について）】 ●一般媒介 他の不動産会社に重ねて依頼をすることも、自ら買主を探すことも可能。 ●専任媒介 他の不動産会社に重ねて依頼することは不可。自ら買主を探すことは可能。 ●専属専任媒介 他の不動産会社に重ねて依頼することも、自ら買主を探すことも不可。 特に専任媒介、専属専任媒介の場合、他の不動産会社に重ねて依頼することができない制限があるため、契約期間は3カ月以内と宅地建物取引業法に定められています。その後、同じ不動産会社に継続して依頼するときには契約更新も可能です。しかし、契約期間の制限があることを知らずに、マンション売却に不得手な不動産会社との媒介契約を継続し、一向に買主が見つからないということもあります。 また、一般媒介契約は他の不動産会社に重ねて依頼ができるわけですから、他の不動産会社に買主を見つけられてしまえば、不動産会社は報酬を得ることができません。そのため、あまり積極的に動いてもらえない可能性もあります。専任媒介や専属専任媒介には義務付けられている販売状況の報告義務も一般媒介契約にはなく、数多くの不動産会社に一般媒介契約で売却依頼をしても買主がすぐ見つかるとは限りません。 つまり、媒介契約を巡るトラブルとは、媒介契約の内容をよく理解していないために起こる売主と不動産会社間のトラブルです。このトラブルを回避するためには、各媒介契約の類型の概要や各不動産会社の強みを理解し、どの類型でどの不動産会社と媒介契約を締結するのかをよく考えることが大切になります。なお、積極的に広告を打ってもらいたいと考える場合には、別途広告料も必要である点についても知っておきましょう。 マンション売却によくあるトラブル～買主都合のキャンセル～ 最後に、買主都合のキャンセルによるトラブルについてご説明します。買主と契約締結をしたものの、買主の都合によってキャンセルされるケースもあります。その理由には、「親族の反対」、「住宅ローンの審査不承認」などが挙げられます。 【親族の反対】 売買契約書には、解除についての事項が盛り込まれています。一般的には、手付解除（買主は手付金放棄、売主はその倍額を買主に提供して行う契約解除）となっているケースが多くなっています。 手付解除ができるのは、「相手方が契約の履行に着手する前」と民法に定められています。しかし、「契約の履行に着手する前」という曖昧な表現では、解釈の相違で「親族の反対」にあったからという買主都合のキャンセルに対応しきれず、トラブルになる可能性もあります。曖昧な表現ではなく、具体的にいつまでが解除可能なのかを明確に指定しておくとよいでしょう。 【住宅ローンの審査不承認】 住宅ローンを利用する買主との売買契約書には「住宅ローン特約」が盛り込まれてあるのが一般的です。住宅ローン特約とは住宅ローンの審査不承認が生じた場合、売買契約を白紙に戻すことができる特約です。 住宅ローンの審査不承認となれば仕方ないものの、売買契約からいつまで経っても住宅ローン審査に進めず、決済、引き渡しに至らないとなってしまっては売主としても困ってしまいます。この住宅ローン特約についても具体的な期日を決めておくとよいでしょう。 まとめ マンション売却のトラブルは、今回ご説明した通り、買主とのトラブルだけとは限りません。売却活動のパートナーである不動産会社とのトラブル発生の可能性もあります。不動産会社はどこでも同じではありません。親身に相談に応じてくれる信頼できる不動産会社を選択することがマンション売却をスムーズに進める大きな鍵になります。信頼できる不動産会社と綿密な打ち合わせを行い、トラブルのない売却を進めていきましょう。

マンション売却の際に、お部屋のクリーニングをした方が高く売れるのではないかと考えたことはありませんか？この記事では、マンション売却を考えている人に向けて、マンション売却の際に、お部屋のクリーニングをする必要性の有無やクリーニングが必要なケースについてご説明します。その上で、マンション売却の際のお部屋のクリーニングのメリットとデメリットについても整理してお伝えします。 マンション売却にクリーニングは必要か？ 結論から申し上げますと、マンション売却の際にお部屋のクリーニングは原則として必要ありません。確かに、マンションのお部屋がきれいな方が見た目の印象もよいため、早期に購入者を見つけられる可能性はあります。しかし、マンション売却の際のお部屋のクリーニング費用は、売主負担となります。 売主負担であっても「節税につながるからいい」と考える方もいらっしゃるでしょう。しかし、売買契約締結前に支出した購入検討者のイメージアップを図るためのお部屋のクリーニング費用は原則として譲渡費用に当たらず、節税にもつながらないでしょう。なお、購入者からの要望で、売買契約後に支出したお部屋のクリーニング代金はマンション売却収入から差し引く譲渡費用として経費にすることで、節税につなげられる可能性があります。 壁紙などの内装の好みは十人十色です。内覧の際の見た目をよくするために、お部屋のクリーニングをしたり、リフォームを加えたりしても、購入者が引き渡しを受けた後に、改めてお部屋のクリーニングを行う可能性もあります。また、壁紙を張り替えるなどのリフォームも行う予定であるかもしれません。 つまり、購入検討者のイメージアップのために、せっかくお部屋のクリーニングを行っても節税につながらない上、購入者が改めてお部屋のクリーニングをすればその費用は水の泡になってしまう可能性もあるというわけです。 基本的に、所有するマンションが築浅物件であったり、日頃からきれいに使用されている部屋であったりする場合には、マンション売却に際して、改めてお部屋のクリーニングを行う必要はないと考えておきましょう。 ただし以下のような物件においては、マンション売却の際のお部屋のクリーニングを検討する余地はあります。 【築古物件】 築古物件では、特に水回り（キッチン、お風呂、トイレなど）の汚れがマイナス印象になる可能性があります。リフォームする必要まではありませんが、水回りのクリーニングは行っておくとよいでしょう。 【汚い物件】 誰でも汚く使用されている部屋によいイメージを持ちません。売主の信頼イメージにも影響する可能性があります。カビやホコリのほか、ペットを飼っている方の場合は臭いや毛が目立たないようにお部屋のクリーニングを行っておきましょう。 関連記事はこちら ▶︎マンション売却時にリフォームは不要！その理由と高値で売るコツも紹介 マンション売却においてクリーニングするメリット マンション売却の際、お部屋のクリーニングを行うメリットについて整理してお伝えします。以下でご紹介するメリットはクリーニングだけでなく、断捨離や整理整頓でも生じるものです。マンション売却を検討し始めたら、クリーニングの要否にかかわらずどんな物件でも、訪問査定や購入検討者の内覧を見据えて、断捨離や整理整頓には取り組んでおくことをおすすめします。 【イメージアップ】 築古物件や、築浅であっても使用状況によってカビやホコリが目立つ物件は、マイナスイメージになります。クリーニングすることにより、イメージアップを図ることができます。 【値引き交渉要因の除去】 築古物件や使用状況の悪さが目立つ物件はマイナスイメージになるため、購入後のクリーニング費用の負担を考慮して値引き交渉を受ける可能性もあります。クリーニングしておくことによって、値引き交渉の要因をあらかじめ除去しておくことができます。 【早期売却の可能性】 売却予定のマンションを内覧したときに、クリーニングされたきれいな部屋を見て、購入検討者がよいイメージを持ってくれれば、早期売却の可能性にもつながります。 【査定価格が上がる可能性】 マンション売却を検討する際、まずは不動産会社に査定依頼を行います。査定依頼には、「机上査定」と「訪問査定」があります。机上査定は、物件情報の概要をインターネット上で入力するなどして、不動産会社が有する売買データを基にして査定価格を算出するものです。その後、実際に物件を訪問して、詳細を確認した上で査定価格を算出するのが訪問査定です。 つまり、購入検討者よりも先に、売却予定のマンションを見るのは不動産会社です。不動産会社の担当者が好印象を持てば、査定価格が上がる可能性もありますし、購入検討者に積極的に紹介してくれる可能性も高まるでしょう。 マンション売却においてクリーニングするデメリット マンション売却においてクリーニングすることにはメリットもありますが、もちろん以下のようにデメリットもあります。所有するマンションにおける、お部屋のクリーニングの必要性とメリットやデメリットのバランスを考えながら、クリーニングの要否を考えてみるとよいでしょう。 【一定の費用がかかる】 マンション売却において、お部屋のクリーニングを行うためには一定の費用がかかります。先にもお伝えした通り、売買契約後に買主の要望によってお部屋のクリーニングを行う場合、その費用を経費とすることで節税につながります。しかし、その条件に当てはまらない場合には節税につながらないことも知っておきましょう。 【クリーニングが売却価格に影響を与えない可能性】 クリーニングを行っても、査定価格や売却価格に影響を与えない可能性もあります。イメージアップは図れますが、クリーニングによって大幅な査定価格や売却価格のアップにはつながらないと考えておきましょう。 クリーニングは必要そうだけど、手間をかけたくない場合の対応 所有するマンションが、築古物件や汚い物件に該当している場合、「お部屋のクリーニングを行った方がよさそうだけど、大幅に売却価格に変化がないのであれば手間をかけたくない」と考える方もいらっしゃるでしょう。 その場合には、「買取」も一つの選択肢です。買取とは不動産会社が直接、マンションなどの不動産を買い取ってくれる仕組みです。買取価格は、市場で売買する際の相場価格を下回るのが一般的です。ただし、「手間をかけるのが面倒」、「早期に不動産を現金化したい」という方にとってはおすすめの方法でもあります。マンション売却をいつまでに行いたいのか、どれくらい手間をかけられるのかなどを考慮して、買取も選択肢の一つに入れてみてはいかがでしょうか。 関連記事はこちら ▶︎不動産売却の「仲介」と「買取」の違いを解説！あなたに合った方法もアドバイスします まとめ マンション売却の際のクリーニングは原則として必要ありません。しかし、不動産会社、購入検討者のイメージをよくするためにしておいた方がいいケースもあります。クリーニングによる大幅な売却価格などの上昇は期待できませんので、費用対効果をよく考えた上で、不動産会社と相談しながらクリーニングの是非を判断してみることをおすすめします。その結果、クリーニング不要と考えた場合も、イメージアップのために清掃や不要なものの整理、断捨離は早めにして、マンション売却を有利に進めていきましょう。

マンションを売却する理由にはどのようなものがあるのでしょうか。転勤やライフスタイルの変化などのほかに、他人には伝えにくい売却理由をお持ちの方もいると思います。この記事では、よくある一般的な売却理由をお伝えした上で、売却に直接関わりのある理由にはどのようなものがあるか、売却理由の伝え方について解説します。 マンション売却でよくある売却の理由 ここからはマンションを売却する理由について、ポジティブなもの、ネガティブなものそれぞれの代表的なものをご紹介します。 一般的にポジティブな売却理由 マンション売却で一般的にポジティブな売却理由としては、まず子育てに関連した理由が挙げられます。例えば、子どもが生まれ成長して手狭になり、より広い住宅に引っ越す、あるいは新築を建てるといったものです。 特にマンションの場合は、気兼ねなくのびのびと子育てをしたいということで、より広い戸建てに転居し、マンション売却に踏み切るケースも多くあります。子どもが成長するだけでなく、子どもたちが独立して子ども部屋が不要になったことから、よりコンパクトな住宅に引っ越す、といった理由もあります。 また転勤・転職など仕事上の理由や、相続したが住む予定がない、現金化して分割したいといった相続関連の理由で売却するケースもあります。 関連記事はこちら ▶︎マンション住み替えにはどんな費用がかかる？ ▶︎マンション相続したらどう売却する？相続から売却までの流れとポイントを解説 一般的にネガティブな売却理由 マンション売却で一般的にネガティブな売却理由としては、離婚による資産整理が挙げられます。離婚によって家族構成が変化する点はもちろん、夫婦名義で購入している場合は売却して財産分与することが理由となっています。 失業、病気やけが、借入超過などさまざまな理由により、経済的に住宅ローンの返済が難しくなり、売却に至るケースもあります。住宅ローンが支払えない状況が続くと、差し押さえから競売となってしまうので、そうなる前にマンションを売却することもあります。また近隣の騒音や隣人とのトラブルが売却の理由になることもあります。 関連記事はこちら ▶︎離婚時にマンション売却すべき？売却のメリット・デメリットと注意点を紹介 マンション売却に影響する理由 マンション売却のポジティブな理由、ネガティブな理由についてお伝えしましたが、ここからは実際にマンションの売却に影響してくる理由について解説します。 告知義務のある事柄 前述した離婚やローン返済が困難になったなどネガティブな理由は、売主が公にしたくない、あまり人に伝えたくないという意味でネガティブといえます。しかしこれらの理由が、実際にマンションの販売価格に直接的な影響を与えることは少ないといえます。また個人的な売却理由を包み隠さずそのまま買主に伝える必要もありません。 しかし、下記のような3つの瑕疵（欠陥や不十分な事柄）が発生している場合は、それらが売却の理由でない場合でも買主に対して伝えるべき、告知義務が発生します。 中古マンションの売却の場合は、「現状有姿のまま引き渡し」として、そのままの状態で販売するケースが一般的です。しかし現状有姿のまま引き渡しを売却条件とするとしても、売主は買主に対して、現状このような瑕疵があるときちんと伝える必要があります。故意に瑕疵を隠してしまった場合、契約不適合責任を問われ、契約解除や賠償請求などにつながる可能性があります。 ・心理的瑕疵 ・物理的瑕疵 ・環境的瑕疵 （※物理的瑕疵、環境的瑕疵については次の項目で詳しくお伝えします。） 「心理的瑕疵」とは、売却予定のマンションに雨漏りや壁に穴が開いてるなど目に見える瑕疵とは別に、建物・設備自体には問題がなくても、これから住む人にとって心理的に抵抗がある瑕疵のことです。 具体的には、過去に自殺者が出た物件、殺人事件が合った物件、事故死や孤独死、悲惨な事件が起こったことなどが当てはまります。またマンションの近くに暴力団事務所がある、墓地など忌避施設があることも心理的瑕疵に含まれます。 心理的瑕疵には明確な基準は定まってはいませんが、関連しそうな事柄がある場合は、隠さずに不動産会社に伝えることが大切です。 家の構造的な欠陥、近所トラブル 売却予定の不動産の構造的な欠陥については、「物理的瑕疵」として、告知義務があります。具体的には、壁に穴やひび割れがある、給排水管の不具合、雨漏り、設備不良、床の傾きがある、などが該当します。 また騒音などの近所トラブルは、環境的瑕疵として告知義務が発生します。自分自身では些細な問題だと捉えていた場合でも、仲介を依頼した不動産会社には隠さずに伝える必要があります。 マンションの売却理由の伝え方 ここからはマンションを売却する際に、売却理由を誰にどのように伝えるべきかについてお伝えしていきます。 不動産会社には正直に伝える 通常、マンション売却は、不動産会社に売却の仲介を依頼します。仲介を依頼された不動産会社は、現地でマンションの査定を行い、さらに売主からマンションについてヒアリングを行った上で、販売活動を開始します。 マンション売却において、仲介を依頼する不動産会社に対しては、売却理由を包み隠さず、正直に話をしましょう。「ネガティブな理由をいうとマンションが売れなくなるのでは」と心配する気持ちはわかります。しかし、購入希望者が見つかり、売買契約を結んだあとで、売主が隠していた事柄が、心理的瑕疵に該当するものだとわかった場合、契約した内容と実際に引き渡されたマンションの実態が異なることから、「契約不適合責任」を問われて、契約解除や賠償請求などがなされる可能性があります。自分自身のためにも、嘘はつかず、売却理由を正直に伝えることが大切です。 自分で思うネガティブはそうでもない可能性もある 自分自身がネガティブな売却理由と思っていても、違う人の視点から見るとそうではない可能性もあります。例えば繁華街に近すぎて、住んでいて落ち着かない家だと思っていても、にぎやかな街が好きな人にとってはプラスの要因である可能性もあります。 逆に郊外で田舎だと思っていても、自然が多くて落ち着く環境だと考える人もいます。このようにネガティブだと自分で思い込んでいる可能性もあるので、不動産会社の担当者に話をするなど第三者の意見を聞くことで、ネガティブなポイントが強みに変わることもあります。 一般売却が難しい場合は専門業者の買取も検討する さまざまな理由によって、仲介を通じて一般向けにマンションを売却することが難しい場合は、不動産買取業者による直接買取サービスを検討してもよいでしょう。買取であれば、買主は不動産会社であるため、早ければ1カ月程度で確実に素早く売却できます。 周囲に知られずに速やかに売却して、ひっそりと引っ越しすることも可能です。買取の場合、仲介に比べると売却金額は低くなりますが、知り合いに知られたくない、すぐに引っ越しをしたい人には適した売却方法といえます。 関連記事はこちら ▶︎不動産売却の「仲介」と「買取」の違いを解説！あなたに合った方法もアドバイスします ▶︎マンション買取は売却とどう違う？相場や会社の調べ方・見積もり依頼の方法まで解説！ まとめ マンションの売却理由はさまざまですが、マンションの構造・機能に関わることや心理的瑕疵については告知義務があるので、正確に買主に伝える必要があります。そのほかの物件とは関係のないデリケートな理由についても、不動産会社にはきちんと伝えて、後日、売買に影響する事実が発覚して契約がキャンセルになるといった失敗を招かないように注意しましょう。本記事がマンションの売却理由で悩む方のご参考になれば幸いです。