マンション売却の時期をどうするか迷われている方も多いと思います。マンションの売却価格は、マンション自体の立地や機能だけでなく、売却する人の状況や売る時期にも影響を受けます。この記事では、よりよい価格でマンションを売却するために、売却時期の基本的な考え方と、おすすめのタイミングについて解説します。
マンション売却時期に影響する個人的な要因
マンションの売却時期は、売主の事情、マンション自体の状況、そして社会的な動きの3つの要素で決まります。ここではマンション売却時期に影響する「個人的な要因」について解説していきます。
ライフスタイルの変化（子どもが生まれた、子育てが終わったなど）
マンションの売却に至るまでの一番のきっかけは、ライフスタイルの変化といえるでしょう。例えば子どもが生まれた世帯の場合、それまで夫婦で暮らしていたマンションから、より子育てに適した広いマンションや戸建てへの引っ越しが必要となり、マンション売却の決断をします。
また逆に子育てが終わった世帯であれば、子ども部屋が不要になり、夫婦二人で暮らすための家を求めて、マンション売却に踏み切ることがあります。その他、転勤や転職などの仕事上の理由や、故郷に戻ることになった、ペットを飼いたくなったなど、さまざまなライフスタイルの変化が、マンション売却時期を決定する要因となります。
マンションを相続して相続税の支払い期限がある
マンションの相続も、マンション売却の理由の一つです。相続したマンションに自分が居住しておらず、今後も住む予定がない場合、売却する判断をする人が多い傾向にあります。
特に相続財産が控除額以上に高く、相続税の支払いが必要な人は、売却を急ぐ傾向があります。
これは、相続税の申告期限および支払い期限が、被相続人が死亡したことを知った日（通常の場合は、被相続人の死亡の日）の翌日から10カ月以内と設定されているためです。
まとまった現金がない場合、多少安くてもなるべく早く、相続したマンションを売却して、相続税の支払いにあてることになります。
ローン返済ができない、離婚で現金化が必要
一般的にネガティブとされる個人的理由から、マンション売却を行うケースもあります。さまざまな理由で経済的に困窮して住宅ローンの返済が滞っていたり、離婚によってそれまで住んでいたマンションの現金化が必要になったりなどが挙げられます。
離婚の場合は、マンションを高く売るよりも、急いで売却することを優先させていることも多くあります。状況によっては最も早くマンションを売る方法である、不動産会社による買取を選んでもよいでしょう。
マンション売却時期に影響する建物・社会的な要因
マンションの売却時期には、マンションの建物自体の要因・社会的な要因も大きく影響します。ここでは、マンション売却時期に影響する建物・社会的な要因についてお伝えします。
マンションの築年数
マンションの築年数は、マンションの売却価格に大きく影響します。基本的に築年数を経るごとに、売却価格は低くなっていきます。これは築年数が経つと、マンションの機能・設備が劣化していくためです。もしも所有しているマンションの売却を考えている場合、特段の事情がない限りは、一日でも早く売却活動を始めることが、高く売るための基本戦略です。
またマンションの築年数は、買主側の住宅ローンに影響します。いわゆる「住宅ローン控除」を適用できるのは、原則として1982年1月1日以後に建築された住宅です。1981年12月31日以前に建築された中古住宅については、住宅ローン控除を受けるために、耐震基準適合証明書等の書類の用意が必要になります。
マンションの大規模修繕が最近実施された
大規模修繕が最近実施されたマンションは、見た目がきれいになっており、購入希望者の印象もよくなる傾向があるので、売却時期としては適しています。ただし、マンションの大規模修繕をしても、必ずしも売却価格が高くなるわけではありません。売却するつもりのマンションの大規模修繕が、数年後などかなり先に予定されている場合は、大規模修繕を待つよりも売却活動を始めるべきでしょう。
マンションの市場価格が上昇傾向
マンションの市場価格が上昇傾向にある時期は、マンション売却を検討する人が多くなります。売主側としては、なるべく市場価格が上がっている時期に売却したいと考え、買主側としてはこれ以上高くなる前に購入しようと考える人が多いためです。
ただしマンションの立地・機能・状況はそれぞれ異なるため、市場全体として売買価格が上昇傾向にあるからといって、必ずしも高値で売却できるわけではありません。
住宅ローン金利の変動
マンションを買う人の大多数は、購入時に住宅ローンを利用します。金利が低い方が住宅ローンを借りやすい状況となります。このため住宅ローン金利の変動は、マンション購入者にとって大きな影響があります。
日本ではこれまで超低金利の時代が続いてきましたが、今後は金利が緩やかに上昇していくという予測もあります。金利の変動が今後どうなるかは誰にもわかりませんが、金利上昇前が、一つの大きな売却のタイミングといえるでしょう。
マンションのあるエリアが再開発で人気が出てきた
マンションの売買価格は周辺環境によっても左右されます。都市の再開発として新しい駅やショッピングモールが建設されると、それに伴ってエリア全体のマンション価格が上昇することがあります。
マンション売却を検討している場合は、その地域についての再開発などの情報にアンテナを張っておくとよいでしょう。
大きなイベントなどの影響
オリンピックのような大きなイベントや新型コロナウイルス感染拡大などの社会的な動きが、マンションを含む不動産市場に大きな影響を与えることがあります。
オリンピックの開催地は、開催までにインフラの整備や新しい施設の建設などといった開発の影響と、巨大イベントを見越した投機的な動きによって不動産価格が上昇する傾向にあります。
またコロナ禍によって、リモートワーク・テレワークが一般的になり、地方での生活にも注目が集まっています。大きな社会の動きは個人の力では変えられませんが、その影響力がどう作用していくのかを見極める必要があります。
マンション売却に適した時期
マンションの売買価格や件数は月によって、また時期によって異なります。ここではマンション売却に適した時期について解説します。
売り出し時期は11~12月がベスト
マンションの売り出し時期は11~12月がベストといえます。その理由は、3月が引っ越しシーズンにあたるためです。マンションの販売には平均で約4カ月程度の時間がかかります。このため、11~12月ごろから販売活動をスタートさせると、3月ごろの引き渡しという理想的なタイミングになります。
もちろん個々人で売却事情は異なりますし、必ず11～12月にマンションの売却をスタートさせないと売れないわけではないので、あくまで目安として考えましょう。
不動産市場価格が上昇傾向の時期
不動産の市場価格が上昇傾向の時期は、マンション売却にとって最適な時期といえます。注意したいのは、もう少し不動産価格が高まるまで売却はやめておく、という姿勢です。不動産市況は誰にも予測がつかないため、これまで上昇傾向だからといって、今後も続くとは限りません。
また、時期を見計らっている間にも、マンションの築年数は経過していきます。売却予定のマンションがある場合、市場が上昇傾向にあるのならチャンスと捉えて、不動産会社に相談するなど、早め早めに動き出しましょう。
買主が住宅ローンを借りやすい時期
買主が住宅ローンを借りやすい時期とは、住宅ローン金利が安い時期です。また住宅ローンを借りるためには借入条件を満たすことが求められます。住宅ローン金利に関しては、長年の超低金利政策の影響から0.5％を切る金融機関も存在しており、かなり安い金利で推移しています。
住宅ローンの借入条件には、築年数の問題があります。金融機関によっては、借入期間を「50年－築年数」としているところもあります。買主としては借入期間を長く設定できれば月々の支払いを抑えられるため、築年数の浅い時期にマンションを売却できれば、それだけ買主がつく可能性は高まります。
まとめ
マンション売却の時期について解説してきました。マンション売却は、ライフスタイルの変化、仕事上の都合など、個人的な事情によって売却に踏み切ることがほとんどです。そのため、たとえ社会的な要因として、市場価格が下落傾向の時期だとしても、マンションの売却が必要であれば、売却に踏み切ることが正解といえます。
記事内でお伝えしたように、築年数・設備の関係上、マンション売却は早めに動き出すことが基本戦略です。本記事がマンション売却時期の判断材料となれば幸いです。
