マンション売却で利益を出して儲かった人は、どのようなことをしていたのでしょうか。この記事では、マンションをなるべく高値で売却したい人のために、マンション売却で儲かった人の共通点と、誰でもできる損しないためのコツをお伝えします。
マンション売却で儲かった人の共通点
マンション売却で利益が出るケースはさまざまですが、儲かったポイント・要因は共通しています。ここでは、マンションを売却して儲かった人の主な共通点についてお伝えします。
①売却する不動産の立地・機能・状態が良かった
売却の大前提として、売却予定のマンションに一定の価値がなければ、利益が出るほどの価格では売れません。マンションを高値で売りたいのはみんな同じですが、「マンションの市場価値以上に大きく儲けることは難しい」ということは、最初に理解しておくべきでしょう。
売却するマンションの立地・機能・状態が良ければ、儲かる可能性が高くなります。
②信頼できて実力のある不動産仲介業者に仲介を依頼した
マンション売却で儲けることができた人は、信頼できて実力のある不動産仲介業者に仲介を依頼したケースが多いようです。
マンションの価値以上の値段で売却するのは難しいとお伝えしましたが、言い方を変えれば、いかにそのマンションの価値を正確にアピールできるかが、マンションを高値で売却するためのポイントになります。
実際のマンションの売却活動を取り仕切るのは、売主が仲介を依頼した不動産仲介業者なので、その業者の働きは極めて重要です。
③不動産市場が上昇トレンドだった
中古マンションの市場価格は、2013年ごろから上昇傾向にあります。このマンションの価格上昇には、異次元の金融緩和政策や2016年からのマイナス金利政策など、金融政策の影響が大きく、また、東京オリンピックなどの大規模イベントの開催も要因の1つといえます。
近年マンションを売却したケースにおいては、購入金額より高く売れた事例、つまり、マンションの市場価格上昇の影響により売却で儲かった事例が多く見られます。
マンション売却で儲かる方法とコツ
ここまでは、マンション売却で儲かった人に共通する要因についてお伝えしてきました。ここからは、マンション売却で儲かる具体的な方法とコツについて解説していきます。
事前調査で価格相場を把握する
マンションを高く売ろうと考えたとき、事前調査を通じてそのマンションの価格相場を把握しておくことはとても重要です。これはマンション売却に限りませんが、1つの取引で大きなお金が動くマンション売却においては特に重要なポイントとなります。
下記のような情報提供サイトで売却予定のマンションと同じエリア、間取り、日当たりといった条件で検索し、価格相場を確認しておきましょう。市場価格調査に役立つ代表的なサイトとして、全国４つの指定流通機構（レインズ）が運営し、全国の成約情報、過去データなどを確認できる「レインズマーケットインフォメーション」が有用です。その他、一般的な不動産ポータルサイトでも詳細な条件検索が可能で、事前調査に役立ちます。
自分の思い込みで価格を決めず「適正価格」を意識する
マンション売却時によくやってしまう失敗が、自分が売りたい価格で売却しようとしてしまうことです。「購入価格がこのくらいだったからこの価格で売りたい」「駅から近いから」「築浅だから」などといった考えは、自分勝手な思い込みです。
築古でも人気があるエリア、築浅でも取引が少ないエリアもあるので、築〇年で駅から徒歩△分ならいくらで売れる、といった判断はできません。
思い込みによって売却価格を決めてしまうと、マンションが売れ残る原因になります。事前調査で把握した市場の相場価格と不動産会社からの査定価格を参考に、不動産会社ともよく相談して、適正な売却価格を決めましょう。
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信頼できて実力のある不動産仲介業者を選ぶ
マンション売却で儲かった人の共通点の項で触れた通り、仲介を依頼する不動産会社はマンション売却の重要なパートナー。信頼できて実力のある不動産仲介業者を選ぶことが重要です。
しかし、実際は、なんとなく最初に相談した会社に依頼してしまう人も多いようです。
マンションを高値で売却するためには安易に妥協せず、必ず複数の会社に査定を依頼して、信頼できて実力のある不動産仲介業者を選びましょう。会社選びのポイントとしては、マンション売買取引の実績が豊富であること、査定価格の根拠を明確に説明できること、担当者の受け答えが誠実で不動産知識が豊富であることなどが挙げられます。また、複数の会社に査定を依頼すると、契約を取るためにわざと市場価格よりも高い査定価格を示す会社もあるため、注意しましょう。
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余裕を持った売却計画を立てる
マンションを売却する際、売り急ぐと、市場相場よりも安い価格での売却となってしまいます。マンションの売買には、価格交渉がつきものです。売却のスケジュールに余裕がないと、市場価格を大きく下回る指し値（希望する購入価格を提示すること）であっても、次の購入希望者が現れるかどうかわからないから売ってしまおうという判断につながります。
余裕を持ったマンション売却計画を立てることで、自信を持って適正な価格で売却できる確率が高くなります。
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マンション売却で儲かった場合の節税対策
ここからは、マンション売却で儲かった場合の節税対策について解説します。マンションを売却して利益、つまり「譲渡益」が出た場合、確定申告が必要となります。特例の適用により譲渡益がゼロになる場合でも、確定申告が必要です。
マイホームのマンション売却で損失が出た場合、確定申告は不要ですが、マイホーム売却時の特例である「損益通算及び繰越控除の特例」が適用されるケースでは所得税が減額されるので、やはり確定申告を行うべきでしょう。
長期間所有していたマンションの方が譲渡所得税率は低い
長期間所有していたマンションとそうでないマンションでは、売却時の譲渡所得税率が異なります。所有期間が5年以下であれば短期譲渡所得となり税率は39.63％（所得税30.63％ 住民税 9％）、5年超であれば長期譲渡所得となり税率は20.315％（所得税15.315％ 住民税 5％）となります。
さらに、10年以上所有したマンションの場合、長期譲渡所得よりも低い税率となる「10年超所有軽減税率の特例」が適用される可能性があります。この特例は、後述の3,000万円の特別控除とも併用可能です。
「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」
「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」は、マイホームを売却する上で最も重要な特例です。
この特例が適用されれば、譲渡所得から3,000万円を控除することができます。つまり、マイホームのマンション売却で出た利益が3,000万円以下であれば、譲渡所得はゼロになり、譲渡所得税を支払う必要はありません。この特例は所有期間に関係なく適用されるので、幅広いケースに活用できるといえます。
まとめ
マンションの売却で儲かるためには、まず売却予定のマンションの価値を正確に知ることが重要です。マンションの価値を知るには、事前調査で市場価格を把握し、不動産会社による査定価格を確認する必要があります。
その上で、信頼できる不動産会社に仲介を依頼して、余裕のある売却スケジュールを組めば、高値で売れる可能性は高まります。利益が出たら忘れずに確定申告を行い、特例の適用を受けましょう。本記事が、マンションを売却する際の参考になれば幸いです。
監修者：キムラミキ
ファイナンシャルプランナー（AFP）宅地建物取引士 社会福祉士 キャリアコンサルタント
日本社会事業大学で社会福祉を学んだ後、外資系保険会社、マンションディベロッパーに在籍後、FPとして独立。現在は、株式会社ラフデッサン 代表取締役として、個人向けライフプラン相談、中小企業の顧問業務をお受けするほか、コラム執筆、セミナー講師、山陰放送ラジオパーソナリティとしても活躍中。
