マンション売却時にはさまざまな注意点があります。この記事では、マンション住み替えの際の売却前、売却中、売却後の3つの段階ごとに注意すべき点をまとめました。この記事を読めば、マンション売却の注意点が把握できて、自信を持って売却活動に臨めます。

マンション売却前に売却プランを立てる

マンション売却の注意点として、まずはどのように売却するのか方針を決めて売却のプランを立てる必要があります。ここでは売却に先立って決めておくべきポイントを解説します。

自宅の売却の場合は「買い先行」がおすすめ

自宅の売却をする場合、まず新居を購入してから現在の住居を売却する「買い先行」と、先に売却を行ってから新居を購入する「売り先行」の2つのパターンがあります。おすすめの売却方法は「買い先行」です。

買い先行の場合、住みたい住居をじっくり検討してから購入できるメリットがあります。ただし住宅ローンを利用して新居を購入する場合は、新居を購入してから前の住居が売却できるまでローンが重複する、いわゆるダブルローンの状態になり、月々の支払いが重くなる点には注意が必要です。

売り先行の場合、売却後に売却代金をもとに新居を購入できる、ローンのない状態で新しいローンを組めるなどのメリットはあります。しかし売り先行は、売却後に仮の賃貸住宅への引っ越しをしなければ、じっくりと時間をかけて新居を選ぶことが難しくなります。仮住まいへの引っ越しをする場合も、引っ越し費用、購入までの賃貸費用などが余計にかかってきます。

また売り先行の場合、まず現在の住居を売却する前提のため、自分が住みたいと思う条件の物件を見つけてもすぐに購入に踏み切ることができず、売れてしまう可能性が高くなります。このため買い先行の方が、納得のいく新居を選ぶことができるといえます。

仲介か買取か売却方法を選ぶ

マンションの売却は、不動産会社の仲介を通じて一般の人向けに売却する方法が一般的ですが、仲介会社から買取業者に売却する買取の方法と、仲介会社を挟まず、売主から直接買取業者へ買取を依頼する方法があります。仲介の主なメリットは市場価格で売却できる点、デメリットとしてはいつ売却できるかはわからない点です。

不動産買取業者への売却や直接買取の主なメリットは確実に早期売却できる点、デメリットは仲介に比べると売却価格が低くなる点です。自分自身の都合に合わせて、売却方法を選びましょう。買取の特徴については記事後半でも解説しています。

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相続したマンション売却なら名義変更を行う

相続したマンションを売却したい場合、まずは売却前に名義変更を行う必要があります。元の所有者（被相続人）の名義のままでは、売却することができないためです。この名義変更のことを「相続登記」といい、2024年4月1日からは相続登記が義務化されるため、すぐにマンションの売却を考えていない場合も、名義変更はきちんと済ませておきましょう。

また、通常遺産分割協議や相続登記は司法書士に依頼するケースが一般的ですが、よくわからない場合には売却を依頼予定の不動産会社に任せるのもよいでしょう。日頃から業者と付き合いのある司法書士事務所に依頼するケースが多いため、相続に関する手続きから売却まで、面倒に感じることも一括してお願いすることができます。

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マンション売却活動で失敗しないための注意点

ここからはマンションを売却するための各種アクションについての注意点を解説します。いずれも早く高く売るためには重要なポイントとなるため、しっかりと確認しましょう。

実績のある不動産会社を選ぶ

マンションを仲介で売却する場合、仲介を依頼する不動産会社の力量が販売活動に大きく影響します。不動産会社選びのポイントはいくつかありますが、マンションの売却実績が数多くある会社を選ぶことが重要です。

売却件数が多い会社は、それだけマンション売却のためのノウハウを持っていると考えられます。また仲介を依頼する前に、マンションの査定を依頼することが一般的ですが、査定結果についての根拠をきちんと明示してくれること、こちらの質問に明確に答えてくれることなども、信頼できる不動産会社なのかを判断する大切なポイントとなります。

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不動産会社任せにしない

マンション売却の実質的な活動は、仲介を依頼した不動産会社が行います。しかし、不動産会社に任せたままではなく、きちんと販売状況をチェックすることが早期売却につながるコツです。販売価格は市場相場と比べて適切か、ポータルサイトには掲載されているか、掲載内容はきちんと売却物件の特徴を説明できているかなど、不動産担当者の意見も聞きながら積極的に確認していきましょう。

リフォームは基本的に不要

マンション売却というと、売却のためのリフォームが必要だと思われる人もいますが、基本的には売却のためのリフォームは不要です。なぜなら自分が住みたい住宅と、購入希望者が住みたい住宅のイメージが必ずしも一致しないため、間取りを変えたり壁紙の色を新調したりすることは、必ずしも成約率アップにはつながらないからです。

またリフォームにかかった費用をそのまま販売価格に上乗せすることはできないため、費用対効果の面からもあまりおすすめできません。ただし、壁に穴が空いている、設備に不備があるなどの各種修繕が必要な場合は、処置しておくべきです。

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マンション売却後の注意点

マンション売却を考えている人は、売却後について考えることは少ないかと思います。ここからは、売却後に注意しておきたい点について解説します。

引き渡しまでに引っ越しを間に合わせる

自宅マンションの売買契約が成立したあと、引き渡しまでに自分自身の引っ越しを済ませておく必要があります。当たり前の話かもしれませんが引っ越しの繁忙期の場合、引っ越し直前になって業者に依頼しても、忙しくて対応してもらえない可能性があるためです。

また引っ越しに慣れていない場合は、荷造りなどは想像以上に時間がかかるため、余裕を持った準備・引っ越し業者の手配を心がけましょう。

売却後は損益にかかわらず確定申告を行う

マンション売却後に忘れがちなのが確定申告です。マンションを売却して利益が出た場合、確定申告が必要になります。マンション売却益から3,000万円を控除できる「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」の適用を受ける場合も、確定申告することが求められます。

またマンションを売却して損が出た場合、確定申告をしなくてもよいですが、給与所得など他の所得から、マンション売却によって生じた赤字を控除して節税することができます。そのためマイホームを売却する場合は、利益が出ても損が出ても、確定申告を行いましょう。

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引き渡し日までに新居への引っ越しができない場合のリスク

売り先行でマンションを売却する場合、引き渡し日までに新居への引っ越しができないと、購入するまでの仮住まいとして、賃貸物件に引っ越しするのが一般的です。しかし短期間だけ入居できる賃貸物件は少ないこと、2回の引っ越しの手間と費用が重なる、新居購入するまでの賃貸費用がかかる、などのリスクがあります。
同じ売り先行のマンション売却でも業者買取の場合であれば、次にすぐ住む人がいるわけではないため、引き渡しまでにある程度の融通が利くケースもあります。気軽に買取業者に相談してみてもよいでしょう。

買い先行でマンションが売れない場合は買取も視野に入れる

買い先行で新居を購入後、元の住居がなかなか売却できない場合は、不動産買取業者による直接買取を依頼してみるのもよいでしょう。直接買取の場合、仲介よりも売却価格が下がる点はデメリットですが、確実に素早く売却でき、現状のままで売却が可能な点がメリットといえます。また一般の方向けに売却する場合、仲介のようにポータルサイトに販売情報を掲載するなど情報公開をしないため、周囲に知られずに売却ができ、仲介手数料がかからないなど他にもメリットが多くあります。

いつまでも売却できない状態が続くと、月々の管理費・修繕積立金の支払いや毎年の固定資産税等を支払い続けることになるリスクもあります。相談することで、持っているマンションの買取価格もわかるので、一度問い合わせしてみてはいかがでしょうか

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まとめ

マンション売却に関する主な注意点について解説してきました。記事内でもお伝えした通り、基本的には、納得できるよい条件の物件を購入しやすい、買い先行のやり方がおすすめです。本記事の内容が、マンション売却で失敗しないために少しでもご参考になれば幸いです。