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2022.08.09

仲介と買取

不動産売却の「仲介」と「買取」の違いを解説!あなたに合った方法もアドバイスします

マンションを売却する際に、売買の仲介を依頼するか、買取サービスを頼むかで迷っている方は多くいらっしゃいます。本記事では、仲介と買取それぞれの特徴と違いをお伝えした上で、仲介か買取かを選ぶ際のポイントについてお伝えします。

マンション売却「仲介」と「買取」の違い

マンションの売却の際は、不動産会社に仲介を依頼する場合と、買取を依頼する場合の2つのパターンがあります。はじめに、仲介と買取の違いについて詳しくみていきましょう。

売却先(購入者)が違う

マンション売却において仲介と買取では、マンションの売却先(購入者)が異なります。不動産会社に仲介を依頼する場合、マンションの購入者は不特定多数の人になります。多くの場合、購入者は個人で自宅として住むために、住宅ローンを利用して購入する形になります。

買取の場合のマンションの売却先は、買取を行う不動産会社になります。不動産会社がマンションを買い取る目的は転売です。一般的に購入後にリフォームもしくはリノベーションを施して、不動産価値を高めてから販売します。

ただし、仲介会社が仲介に入る形で、買取の不動産会社が購入者になるケースもあり、その場合の売買金額は、個人が購入する場合と同様に、市場価格に準じた購入金額になります。

販売スピードが違う

マンション売却においては、仲介よりも買取のほうが圧倒的に早く売却することができます。不動産会社に仲介を依頼して販売する場合、いつ売れるか分からないことを念頭に置く必要があります。販売開始してすぐに売れるケースもあれば、3カ月後や半年後、場合によっては1年経過してもなかなか売却できないこともあります。

一方、不動産会社に買取を依頼する場合、提示された買取価格に対して売主が同意すれば、早ければ3日以内で売買契約を結ぶことが可能です。

販売金額が違う

マンションを売却する場合、なるべく高めに販売したいものです。仲介によってマンションを売却する場合は、そのときの不動産市場の相場価格に準じた売却価格で成約するのが通常です。

一方、不動産会社による買取の場合、仲介による販売価格よりも3~4割程度は安めの買取価格になる傾向があります。もちろん不動産会社によって買取価格は異なりますが、市場価格に比べるとかなり低額になるという点は変わりません。買取を行う業者と直接やりとりができれば、仲介手数料(売買価格が400万を超える場合の手数料:売買価格×3%+6万円+税)はかかりません。

また買取のメリットとしては、買主側のローン審査などなく、確実に売却できる点、売却予定のマンションに残置物(家具や荷物など)があってもそのまま買い取ってもらえる点、売買が成立して決済完了後にすぐに引き渡しではなく、引き渡しまでに猶予期間を設定する「引き渡し猶予」がつけられる点などが挙げられます。

マンション売却「仲介」と「買取」の具体的な流れ

マンション売却において、仲介と買取では、売却に至るまでのステップが異なります。ここからは、仲介と買取についての具体的な流れについて確認します。

仲介の流れ

不動産会社に仲介を依頼する形でマンションを売却するまでには、次のようなステップがあります。

⓵マンションの査定の依頼

マンション売却のための最初のアクションは、不動産会社にマンションの査定の依頼をすることです。不動産会社に個別にコンタクトを取ってもよいですし、マンションの一括査定サイトに依頼するのも手間がかかりません。いずれにせよ仲介での査定額はチャレンジ価格か、現実的な価格か見極めが難しいため、1社だけでなく複数の不動産会社に査定してもらうことも重要です。

②不動産会社からの査定額の提示

不動産会社から査定結果が提示されます。この際、他の会社より著しく高い査定価格を提示した会社は注意が必要です。媒介契約を得るために、わざと相場より高い査定額を提示する会社が存在するからです。マンション販売実績が豊富で、やり取りがスムーズにできて担当者の人柄も信頼できる会社を選びましょう。

③媒介契約の締結

仲介を依頼する会社が決まったら媒介契約を結びます。媒介とは仲介と同じ意味の言葉です。媒介契約には、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類があります。

一般媒介は一つの不動産会社に決めずに、複数の会社に媒介を依頼する形式です。一般媒介の場合、不動産会社の立場から考えると、がんばって売却活動を行っても、他の会社が契約を行うと収益はゼロになるため、販売の優先度は低くなります。

一方、専任媒介契約は、専任媒介によって売主からの手数料が確定するため、不動産会社は本腰を入れて販売活動をしてくれることが期待できます。また専任と専属専任は契約内容がほとんど変わりませんが、専任は自分で買主を見つけられるといったメリットがあります。

④販売活動

仲介を依頼した不動産会社によって、レインズへの登録、ポータルサイト広告、自社のホームページに情報掲載、内見の対応といった販売活動が行われます。

レインズとは、不動産会社をつなぐネットワークシステムのことで、売主のマンションがレインズに登録されると、他の会社にも売却情報が共有されます。マンションの内見については、売却予定のマンションが自宅であれば同席し、空室であれば仲介会社にお任せできます。

⑤買主との売買契約

買主が見つかり、売主と買主双方で、価格面や条件面で折り合いがついたら売買契約を結びます。売買契約の際、買主から売主に対して手付金が支払われることが一般的です。

⑥買主への不動産の引き渡しと残金決済

売買契約成立後に、マンションの引き渡し日程が決定します。引き渡しがいつになるのかは、売主と買主双方の状況によります。引き渡し日と同日に売買代金の決済が行われて、不動産の売却は完了します。ただし、売買契約締結後、買主がローン審査に通らなかった場合の契約解除や、買主が何らかの事情で手付金を放棄して契約を解除するなど、契約が不成立になるケースもあります。

買取の流れ

マンションの買取を依頼した場合の流れは次の通りです。

⓵不動産の査定の依頼

まずは、マンションの買取サービスを行っている不動産会社を探して依頼をします。仲介のときと同様に、複数の不動産会社に依頼してみましょう。不動産会社とひと口に言っても、仲介専門や管理専門の不動産会社があるので、依頼前に会社のホームページなどを確認しましょう。買取価格がオンライン上で分かる査定サイトなら、気軽に売却金額の目安を調べられます。

②不動産会社から、査定額の提示

不動産会社から、買取査定額が提示されます。査定は机上査定で大まかな価格が提示され、現地で担当者による詳細な査定が行われた後に、最終的な買取額が決まります。

③売買契約・決済・引き渡し

売主側が、不動産会社のマンションの買取金額に納得したら、売買成立です。売主側の都合に合わせて、決済そしてマンションの引き渡しという流れになります。会社規模にもよりますが、およそ1カ月前後で売却が完了するケースが一般的です。

「仲介」か「買取」かを選ぶ際のポイント

ここではマンション売却の際に、仲介で売るか買取で売るかを選ぶためのポイントにご説明します。

手間や時間がかかってもなるべく高く販売したい場合は「仲介」

マンション売却のタイムリミットがない場合は、基本的には仲介による売却がおすすめです。理由は上述の通り、仲介であれば市場価格に応じた金額で売却が可能であるためです。仲介のデメリットは、いつ売れるか分からない点です。不動産会社とよく相談して、市場相場に見合った現実的な価格設定をすることで、早期売却の可能性を高めることができます。

売却を急いでいる場合は「買取」・後腐れなく売却したい

急いでマンションを売却して現金化したい場合は、不動産会社による買取が最も早い方法となります。また、周囲に売却活動を知られたくない、あるいは一般の買主に売ると気を遣う等の心配がある場合も、不動産会社による買取がおすすめです。

ただし上述の通り、売却価格は市場価格よりも3~4割は安くなるデメリットもあるため、注意が必要です。

売却したい期限に余裕があるなら「買取保証付仲介」→「買取」

「今すぐに売却する必要はないが、大体このくらいまでには売却をしておきたい」という場合は、ひとまず仲介でマンションを市場に売りに出し、タイムリミットが来たら買取を依頼するという方法も一つの手です。最初の売り出し価格を、市場価格よりも安めに設定することで、早期売却の確率を上げることもできます。

まとめ

本記事では、マンション売却の「仲介」と「買取」の特徴と違いについてお伝えしました。マンション売却の必要性がある際は、まずは相場を知るくらいの気軽な気持ちで、不動産会社に相談をしたり、査定を依頼したりすることをおすすめします。