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築年数の古いマンションの売却に際して、マンション買取を選択肢に入れるとよいといわれることがあります。この記事では、古いマンションの売却を検討している方に向けて、なぜ古いマンションは買取がよいといわれるのか、古いマンションを買取に出すメリット・デメリット、マンション買取を成功させるためのポイントについてご説明します。 マンション買取の仕組み マンション買取とは、不動産業者または買取業者にマンションを買い取ってもらうことを指します。しかし、マンション売却を検討する際、不動産仲介業者に売却を依頼する事を思い浮かべる方が多いのではないでしょうか。マンションの買取の仕組みや概要について、仲介と比較しながらご説明します。 買主 マンション買取において、買主となるのは不動産業者または買取業者です。仲介では、不動産仲介業者が買主を見つけてきてくれるため、不動産仲介業者に仲介の依頼をした段階では、買主が誰になるかは未定です。 売却のしやすさ マンション買取の買主は不動産業者または買取業者と決まっているため、売却の手間も少なく、スケジュールも立てやすいといえます。また、チラシなどで販売活動が行われないため、売却がご近所などに知られにくいでしょう。 一方、仲介の場合は、まず不動産仲介業者との媒介契約を交わしても、買主が見つかるまでの期間は不確定です。特に古いマンションである場合には購入検討者が現れるまで時間を要する可能性もあるため、売却のスケジュールは立てにくくなります。また、販売活動を行うため内覧対応に時間を割く必要もあり、売却までに手間がかかります。 仲介手数料 仲介では、不動産仲介業者が見つけてきた不動産買取業者と契約成立した場合、不動産業者に仲介手数料を支払う必要があります。不動産業者または買取業者と直接売買契約であるため、仲介手数料の支払いは不要です。 参考【仲介手数料の速算表】 例えば、3,000万円で成約した場合、不動産の取引額は400万円超となりますので、 仲介手数料＝3,000万円×3％＋6万円＝96万円が上限額となります。 価格 仲介では相場価格での売却ができる可能性が高いですが、売却ができるかどうかは不確定です。買取では相場価格を下回る可能性がありますが、売却は確定できます。 古いマンションの買取を検討するメリット 古いマンションの買取を検討するメリットには、次のようなものが挙げられます。古いマンションをできるだけ早く、諸費用や手間を省いて、売却したいという方にはメリットを感じやすいでしょう。 売却までの期間が短い 古いマンションへのニーズは低く、仲介で一般の買主に対して相場価格での売却ができる可能性はゼロではありませんが売却までには時間を要する可能性もあります。買取の場合、前段でも述べましたが、買主は不動産業者または買取業者と決まっているため、数日～数週間で売却ができます。売却までの期間が早いということは、それだけ現金化が早いということでもあります。売却収入をマンションの買い替えなどの必要資金に充てる場合には、売却までの期間が短いというのは大きなメリットです。 不動産買取業者との直接取引なら仲介手数料がかからない 不動産業者の直接買取は仲介手数料がかかりません。古いマンションは、経年劣化や将来の修繕費用などの懸念から、相場価格も購入時の価格より低くなる可能性が高いでしょう。買取でも仲介を挟む場合、その相場価格での売却収入から仲介手数料を支払う必要があります。 直接買取の場合、売却収入は相場価格を下回る可能性がありますが、仲介手数料を支払う必要はありません。売却にかかる諸費用を少しでも抑えたいという方には、メリットといえるでしょう。 不用品処分の費用も負担してくれる場合がある 仲介で一般の買主へ売却する場合、買主への引き渡しまでにハウスクリーニングを行ったり、不用品を処分したりする必要がありますが、その費用や手間は売主負担です。一方、買取の場合、不動産業者や買取業者によっては、ハウスクリーニングや不用品処分の費用も負担してくれる場合があります。引き渡しの手間や費用を少しでも抑えたいという方には、その費用や手間を不動産業者や買取業者が負担してくれるのはメリットといえるでしょう。 古いマンションの買取を検討するデメリット 古いマンションの買取には、以下のようなデメリットもあります。古いマンションの買取を成功させるためには、買取のデメリットも理解した上で、複数の不動産業者や買取業者にマンション買取の打診を行い、信頼できる業者かどうかを見極める姿勢が大切です。 売却価格が相場よりも安くなる可能性 不動産業者や買取業者は、マンション買取を行った後、リフォームなどを施して再販を行います。不動産業者や買取業者は、そのリフォーム費用や利益を確保する必要があるため、買取価格は相場価格よりも安く提示される可能性が高いでしょう。 仲介による一般の買主への売却の場合、確かに相場価格での売却ができる可能性があります。しかし、築年数が古いマンションへのニーズは低く、売却までに時間を要する可能性もゼロではありません。 売却収入を何かの必要資金に充てる予定がないなど、売却に時間がかかってもいいと考えている方にとっては、買取において売却価格が相場よりも安くなる可能性はデメリットになるかもしれません。 買い取ってもらえないマンションもある 古いマンションの売却を急ぎたい方にとって、買取は有効な選択肢です。しかし、必ずしも全てのマンションが買い取ってもらえるわけではないという点はデメリットになるでしょう。 先ほども述べたように、不動産業者や買取業者は、マンション買取を行った後、リフォームなどを施して再販を行います。そのため「古すぎる」「耐震基準を満たしていない」などの理由で、再販できる可能性が低いと判断された場合には、買い取ってもらえない場合もあります。 ただし、自己判断や一つの不動産業者や買取業者から断られたからといって、古いマンションは買取をしてもらえないと結論を出すのは早計です。複数の不動産業者や買取業者に査定依頼、買取の打診を行い、買い取ってもらえる業者を探してみましょう。 まとめ 古いマンションはニーズが低いため、市場での成約に至りにくい可能性があります。とはいえ、最初から仲介での市場売却を諦める必要もありません。 仲介をしてもらうための媒介契約のうち専任媒介、専属専任媒介は契約期間が3カ月です。この3カ月を目安と考えておき、その期間に売却が進捗しない場合に備えて、マンション買取も視野に入れて売却活動を進めていくとよいでしょう。 仲介による売却、買取による売却のいずれも、まずはマンションの資産価値を把握しなければ、売却を前に進めることはできません。複数の不動産業者や買取業者に価格査定を依頼し、査定価格について納得のいく説明をしてくれる信頼できる業者を見極めていくところから、マンション売却の一歩を踏み出してみてはいかがでしょうか。 監修者：キムラミキ ファイナンシャルプランナー（AFP）宅地建物取引士　社会福祉士　キャリアコンサルタント 日本社会事業大学で社会福祉を学んだ後、外資系保険会社、マンションディベロッパーに在籍後、FPとして独立。現在は、株式会社ラフデッサン 代表取締役として、個人向けライフプラン相談、中小企業の顧問業務をお受けするほか、コラム執筆、セミナー講師、山陰放送ラジオパーソナリティとしても活躍中。

マンションの買取は、一般的な仲介と比べてどのようなデメリットや注意点があるのでしょうか。本記事では、買取か仲介かで迷っている方向けに、買取と仲介の違い、買取のデメリットを解説した上で、買取に向いている物件と業者選びのポイントを解説します。 マンションの買取と仲介の違いと買取向き物件の特徴 はじめに、マンションの買取と仲介の違いを解説した上で、買取向き物件の特徴についてお伝えします。 マンションの買取と仲介の違い マンション買取による売却は、不動産会社の買取サービスを利用してマンションを売却します。一方、マンションの仲介による売却は、マンション売却の仲介を不動産仲介会社に依頼し、仲介を通じて一般の買主にマンションを売却することになります。 買取と仲介の大きな違いは、売却先（買主）です。マンション買取サービスを利用した場合の買主は買取を行う不動産会社になり、マンションの仲介による売却では主に自分のマイホーム購入を目的とする一般の人が買主となります。 関連記事はこちら ▶︎住まなくなったマンションは売却か賃貸かどっちがお得？メリット・デメリットと判断基準を解説 ▶︎不動産売却の「仲介」と「買取」の違いを解説！あなたに合った方法もアドバイスします 買取向き物件の特徴 買取に向いている物件としては、主に以下のような特徴が挙げられます。 ・築年数が古いマンション 築年数が古いマンションは、人気がないことから買取向きの物件といえます。築年数が古いマンションは、間取りや設計が現代の生活に合っていなかったり、設備が古く故障の可能性があるなど、新築や築浅の物件と比べて敬遠される理由が多くあります 特に耐震性に対する不安は大きく、新耐震基準ではないマンション、いわゆる旧耐震基準のマンションは、人気がない傾向があります。震度6強～7程度の地震にも耐えられる新耐震基準は、1981（昭和56）年6月1日以降の建築確認に適用されています。その前日までに適用されていた基準が旧耐震基準と呼ばれています。 ・売り急いでいるマンション 仲介によるマンション売却は、いつ売却できるかわからないというデメリットがあります。売却予定のマンションに、離婚や相続などによって売却期限がある場合、いつ売れるかわからない仲介での売却より、1カ月程度で確実に売却できる買取のほうが向いているといえます。 ・訳ありなど不利な条件があるマンション 過去に事件や自殺などが発生した場合、マンション売却に大きく影響します。そのような不利な条件がある、いわゆる訳ありのマンションについては、なかなか買い手がつかないケースが多くみられます。 買取であれば専門の業者が購入するため、売却できる可能性があります。 ・相続したマンション（家具・家電などあってもそのまま売却できる） 相続したマンションを売却する際に面倒な点として、残置物といわれる、家具や家電などといった不用品がそのままマンション内に残っているケースがあります。買取サービスなら、そのままの状態でも手間なくマンションを売却することができます。 ・周囲に知られずに売却可能 物件の売りやすさ、売りにくさにはあまり関係ありませんが、マンション売却を知られたくない人やプライバシーを重視したい人にとっては、買取サービスが向いています。仲介によるマンション売却の場合、インターネットなどの媒体を通じて広く販売情報が公開されます。買取の場合、周囲に知られずにスムーズな売却が可能です。 マンション買取のデメリット ここからは、不動産会社による買取サービスのデメリットについて詳しく解説していきます。 ・販売価格が仲介より低い傾向にある 不動産会社の買取サービスを利用してマンションを売却する場合、売却価格（買取価格）の相場はマンションを仲介によって一般の買主に売却した場合に比べて、7～8割程度といわれています。買取サービスには、さまざまなメリットがありますが、仲介による売却に比べて売却価格が低くなる点が、買取の主なデメリットとなります。 ・全てのマンションが買取対象とはならない 日本全国の全てのマンションが買取対象となるわけではありません。買取を行う不動産会社によって、エリアや条件が異なっており、その条件に合致しないマンションの場合、買取対象外となってしまうデメリットがあります。 関連記事はこちら ▶︎マンション買取のデメリットとは？通常の仲介との違いや業者選びのポイントを解説 マンション買取業者選びのポイント ここからは、マンション買取業者選びのポイントについて解説していきます。 買取実績が豊富な会社 買取サービスを行っている会社は数多くありますが、マンションの買取実績が豊富な会社を選ぶことが買取業者を選ぶ上での第一条件となります。 なぜなら、買取実績や経験が少ない会社の場合、買取査定に対する知識・経験の不足から、不当に安く見積もられたり、トラブルが起こったり、融通が利かなかったりする可能性が高くなるためです。また資金不足で買取がむずかしい場合もあります。 買取に伴うサービスが充実している会社 マンション買取サービスを行っている会社の中には、単純にマンションを買い取るだけでなく、買取に関連したさまざまな付帯サービスを提供してる会社もあります。 例えば不用品を処分してくれるサービスや、買取後にその物件を賃貸してくれる、いわゆる「リースバック」などのサービスがあります。 特に知っておくべきサービスは「買取保証」です。買取保証は、一定期間、仲介による一般の買主に向けた売却活動を行い、一定期間を過ぎても売却できなかった場合は、不動産会社が買取を行ってくれるというサービスです。売却期限が決まっているが、仲介による売却もチャレンジしたいという方は、買取保証サービスを受けてみるのも一つの方法です。 柔軟な対応が可能な会社 柔軟な対応が可能かどうかは、不動産会社選びの重要なポイントです。 マンションなどの不動産売却の際は、問題やトラブルだけでなく、引き渡しのタイミングを遅らせたい、あるいは不用品の処分を行いたいなど、困りごとや相談したい事柄が発生しがちです。そのような不測の事態にも臨機応変に対応してくれる会社であれば、安心して売却を依頼することができます。相談事や心配事がある場合は、売却相談の際に、不動産会社に気軽に相談してみることをおすすめします。 関連記事はこちら ▶︎マンション売却時の不動産会社を選ぶ3つのポイントを徹底解説！ まとめ マンション買取のデメリットについて解説してきました。マンション買取サービスの大きなデメリットは、仲介に比べると売却価格が低くなる傾向がある点です。 しかし買取には、スピーディな売却や、一般に売りにくい物件でも売却できたり、手間が省けたりするなど、さまざまな利点もあります。 本記事の内容が、マンションの買取サービスを検討する上で、お役に立てれば幸いです。 監修者：キムラミキ ファイナンシャルプランナー（AFP）宅地建物取引士　社会福祉士　キャリアコンサルタント 日本社会事業大学で社会福祉を学んだ後、外資系保険会社、マンションディベロッパーに在籍後、FPとして独立。現在は、株式会社ラフデッサン 代表取締役として、個人向けライフプラン相談、中小企業の顧問業務をお受けするほか、コラム執筆、セミナー講師、山陰放送ラジオパーソナリティとしても活躍中。

マンションを売却する際に、売買の仲介を依頼するか、買取サービスを頼むかで迷っている方は多くいらっしゃいます。本記事では、仲介と買取それぞれの特徴と違いをお伝えした上で、仲介か買取かを選ぶ際のポイントについてお伝えします。 マンション売却「仲介」と「買取」の違い マンションの売却の際は、不動産会社に仲介を依頼する場合と、買取を依頼する場合の2つのパターンがあります。はじめに、仲介と買取の違いについて詳しくみていきましょう。 売却先（購入者）が違う マンション売却において仲介と買取では、マンションの売却先（購入者）が異なります。不動産会社に仲介を依頼する場合、マンションの購入者は不特定多数の人になります。多くの場合、購入者は個人で自宅として住むために、住宅ローンを利用して購入する形になります。 買取の場合のマンションの売却先は、買取を行う不動産会社になります。不動産会社がマンションを買い取る目的は転売です。一般的に購入後にリフォームもしくはリノベーションを施して、不動産価値を高めてから販売します。 ただし、仲介会社が仲介に入る形で、買取の不動産会社が購入者になるケースもあり、その場合の売買金額は、個人が購入する場合と同様に、市場価格に準じた購入金額になります。 販売スピードが違う マンション売却においては、仲介よりも買取のほうが圧倒的に早く売却することができます。不動産会社に仲介を依頼して販売する場合、いつ売れるか分からないことを念頭に置く必要があります。販売開始してすぐに売れるケースもあれば、3カ月後や半年後、場合によっては1年経過してもなかなか売却できないこともあります。 一方、不動産会社に買取を依頼する場合、提示された買取価格に対して売主が同意すれば、早ければ3日以内で売買契約を結ぶことが可能です。 販売金額が違う マンションを売却する場合、なるべく高めに販売したいものです。仲介によってマンションを売却する場合は、そのときの不動産市場の相場価格に準じた売却価格で成約するのが通常です。 一方、不動産会社による買取の場合、仲介による販売価格よりも3～4割程度は安めの買取価格になる傾向があります。もちろん不動産会社によって買取価格は異なりますが、市場価格に比べるとかなり低額になるという点は変わりません。買取を行う業者と直接やりとりができれば、仲介手数料（売買価格が400万を超える場合の手数料：売買価格×3％＋6万円＋税）はかかりません。 また買取のメリットとしては、買主側のローン審査などなく、確実に売却できる点、売却予定のマンションに残置物（家具や荷物など）があってもそのまま買い取ってもらえる点、売買が成立して決済完了後にすぐに引き渡しではなく、引き渡しまでに猶予期間を設定する「引き渡し猶予」がつけられる点などが挙げられます。 関連記事はこちら ▶︎マンション買取は損？注意点、失敗事例、成功させるためのポイントを解説 マンション売却「仲介」と「買取」の具体的な流れ マンション売却において、仲介と買取では、売却に至るまでのステップが異なります。ここからは、仲介と買取についての具体的な流れについて確認します。 仲介の流れ 不動産会社に仲介を依頼する形でマンションを売却するまでには、次のようなステップがあります。 ⓵マンションの査定の依頼 マンション売却のための最初のアクションは、不動産会社にマンションの査定の依頼をすることです。不動産会社に個別にコンタクトを取ってもよいですし、マンションの一括査定サイトに依頼するのも手間がかかりません。いずれにせよ仲介での査定額はチャレンジ価格か、現実的な価格か見極めが難しいため、1社だけでなく複数の不動産会社に査定してもらうことも重要です。 ②不動産会社からの査定額の提示 不動産会社から査定結果が提示されます。この際、他の会社より著しく高い査定価格を提示した会社は注意が必要です。媒介契約を得るために、わざと相場より高い査定額を提示する会社が存在するからです。マンション販売実績が豊富で、やり取りがスムーズにできて担当者の人柄も信頼できる会社を選びましょう。 ③媒介契約の締結 仲介を依頼する会社が決まったら媒介契約を結びます。媒介とは仲介と同じ意味の言葉です。媒介契約には、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類があります。 一般媒介は一つの不動産会社に決めずに、複数の会社に媒介を依頼する形式です。一般媒介の場合、不動産会社の立場から考えると、がんばって売却活動を行っても、他の会社が契約を行うと収益はゼロになるため、販売の優先度は低くなります。 一方、専任媒介契約は、専任媒介によって売主からの手数料が確定するため、不動産会社は本腰を入れて販売活動をしてくれることが期待できます。また専任と専属専任は契約内容がほとんど変わりませんが、専任は自分で買主を見つけられるといったメリットがあります。 ④販売活動 仲介を依頼した不動産会社によって、レインズへの登録、ポータルサイト広告、自社のホームページに情報掲載、内見の対応といった販売活動が行われます。 レインズとは、不動産会社をつなぐネットワークシステムのことで、売主のマンションがレインズに登録されると、他の会社にも売却情報が共有されます。マンションの内見については、売却予定のマンションが自宅であれば同席し、空室であれば仲介会社にお任せできます。 ⑤買主との売買契約 買主が見つかり、売主と買主双方で、価格面や条件面で折り合いがついたら売買契約を結びます。売買契約の際、買主から売主に対して手付金が支払われることが一般的です。 ⑥買主への不動産の引き渡しと残金決済 売買契約成立後に、マンションの引き渡し日程が決定します。引き渡しがいつになるのかは、売主と買主双方の状況によります。引き渡し日と同日に売買代金の決済が行われて、不動産の売却は完了します。ただし、売買契約締結後、買主がローン審査に通らなかった場合の契約解除や、買主が何らかの事情で手付金を放棄して契約を解除するなど、契約が不成立になるケースもあります。 買取の流れ マンションの買取を依頼した場合の流れは次の通りです。 ⓵不動産の査定の依頼 まずは、マンションの買取サービスを行っている不動産会社を探して依頼をします。仲介のときと同様に、複数の不動産会社に依頼してみましょう。不動産会社とひと口に言っても、仲介専門や管理専門の不動産会社があるので、依頼前に会社のホームページなどを確認しましょう。買取価格がオンライン上で分かる査定サイトなら、気軽に売却金額の目安を調べられます。 ②不動産会社から、査定額の提示 不動産会社から、買取査定額が提示されます。査定は机上査定で大まかな価格が提示され、現地で担当者による詳細な査定が行われた後に、最終的な買取額が決まります。 ③売買契約・決済・引き渡し 売主側が、不動産会社のマンションの買取金額に納得したら、売買成立です。売主側の都合に合わせて、決済そしてマンションの引き渡しという流れになります。会社規模にもよりますが、およそ1カ月前後で売却が完了するケースが一般的です。 関連記事はこちら ▶︎不動産売却の流れを徹底解説！初心者が損しないためのポイントもお伝えします 「仲介」か「買取」かを選ぶ際のポイント ここではマンション売却の際に、仲介で売るか買取で売るかを選ぶためのポイントにご説明します。 手間や時間がかかってもなるべく高く販売したい場合は「仲介」 マンション売却のタイムリミットがない場合は、基本的には仲介による売却がおすすめです。理由は上述の通り、仲介であれば市場価格に応じた金額で売却が可能であるためです。仲介のデメリットは、いつ売れるか分からない点です。不動産会社とよく相談して、市場相場に見合った現実的な価格設定をすることで、早期売却の可能性を高めることができます。 関連記事はこちら ▶︎マンション売却のメリットとデメリットとは？売却できない場合の対策まで解説 売却を急いでいる場合は「買取」・後腐れなく売却したい 急いでマンションを売却して現金化したい場合は、不動産会社による買取が最も早い方法となります。また、周囲に売却活動を知られたくない、あるいは一般の買主に売ると気を遣う等の心配がある場合も、不動産会社による買取がおすすめです。 ただし上述の通り、売却価格は市場価格よりも3～4割は安くなるデメリットもあるため、注意が必要です。 関連記事はこちら ▶︎マンション売却を最短で行うコツとは？誰でもできる３つのポイントをご紹介 売却したい期限に余裕があるなら「買取保証付仲介」→「買取」 「今すぐに売却する必要はないが、大体このくらいまでには売却をしておきたい」という場合は、ひとまず仲介でマンションを市場に売りに出し、タイムリミットが来たら買取を依頼するという方法も一つの手です。最初の売り出し価格を、市場価格よりも安めに設定することで、早期売却の確率を上げることもできます。 関連記事はこちら ▶︎住まなくなったマンションは売却か賃貸かどっちがお得？メリット・デメリットと判断基準を解説 ▶︎マンション買取保証とは？買取保証のメリット・デメリットとポイントを解説 まとめ 本記事では、マンション売却の「仲介」と「買取」の特徴と違いについてお伝えしました。マンション売却の必要性がある際は、まずは相場を知るくらいの気軽な気持ちで、不動産会社に相談をしたり、査定を依頼したりすることをおすすめします。