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マンション売却

住み替え

2023.01.16
マンションの住み替えは、購入と売却という2つのイベントを同時期に行うので、失敗してしまう可能性も高くなります。本記事では、これからマンションの住み替えを検討している人向けに、マンションの住み替えでよくある失敗例、失敗が起こる主な原因を示した上で、失敗しないための方法を解説します。 マンションの住み替えでよくある失敗例 マンションの住み替えで失敗しないための対策として、住み替えを行う際にどのような失敗が起こるのかを知ることが効果的です。ここからは、マンションの住み替えでよくある失敗例をご紹介します。 住み替えがスケジュール通りにいかなかった 住み替えは、現在住んでいるマイホームを売却すること、新しいマイホームを購入することの2つのイベントを行う必要があります。 購入の場合は売主が、売却の場合は買主という相手方が存在します。相手方の都合があるため、例えば、価格交渉が進まなかったり、引き渡し時期がこちらの希望通りにいかなかったりします。 売却価格が想定より低かった マイホームの売却価格が「思ったよりも低かった」というのも、マンション住み替えでよくある失敗の一つです。 マンションの売買価格は市場相場が存在しますが、相場通りの価格で売れるとは限りません。特に住み替えの場合、買い先行でまずマイホームの購入を先に行った後、マイホームの売却を行うと、元のマイホームと新居の2つの住宅ローンを同時期に負担する、いわゆるダブルローンになる可能性があります。 ダブルローンの期間が長引くと家計への負担も大きいため、売却を焦って、結果として想定よりも低い売却価格で売却してしまうこともあります。 住宅ローンの問題が発生した マンションの住み替えでは、ほとんどの場合、住宅ローンが利用されます。住み替えの場合、自分が新居を購入する際の住宅ローンと、売却するマイホームを買手側が購入するための住宅ローンの2つがあります。 このため、自分が住宅ローンの審査に通らない、あるいは買手側が住宅ローンに通らないというリスクが発生します。特に買手側の住宅ローンが通らない場合、住宅ローン審査までにかかった時間が浪費されて、売却計画に大きな支障が出ます。 マンションの住み替えで失敗する原因 ここまで、マンションの住み替えによくある失敗の原因について解説してきました。ここでは、なぜそのような失敗が生まれるのか、マンションに失敗する原因について解説します。 住み替えに関する基本知識が不足していた マンションの住み替えで失敗する一番の原因は、住み替えに関する基本知識が不足していたからといえます。マンションの住み替えは、まず新居を購入してから元のマイホームを売却する買い先行と、元のマイホームを売却後に新居を購入する売り先行の2通りがあります。どちらが正しいというわけではなく、それぞれの特徴を押さえた上で、自分たちの実情に合ったやり方を選択する必要があります。 住み替え計画を作っていなかった マンションの住み替えの失敗の原因として、購入と売却を計画性なく進めていくことが挙げられます。行き当たりばったりではなく、大まかでもよいので、最初に売買の計画を立てることが必要です。 なぜなら計画がないと、何か問題があった際に、何を修正すべきかわからないからです。計画がないと、慌てて仮住まいの賃貸住宅を探すことになったり、引っ越し代やリフォーム費用など、想定外の出費に悩まされたりすることになります。 マンションの住み替えは、早くて3カ月、長くて1年程度かかることもあり、長丁場なイベントであるという認識が必要です。 不動産会社選びの失敗 マンションの住み替えは売却と購入を行う必要があり、売却・購入いずれも仲介会社の存在が重要となります。 マンションの売却活動、購入活動はともに、不動産仲介会社が主体となって行うことになります。信頼できない会社に仲介依頼すると、想定以下の売却価格になったり、良い物件を逃したりするので注意が必要です。 マンションの住み替え前に失敗しないためのポイント ここまで、マンションの住み替えによくある失敗とその原因についてお伝えしてきました。ここからはマンションの住み替え前に失敗しないためのポイントについて解説していきます。 売り先行か買い先行かを決めて計画を立てる マンションの住み替えは売却と購入、2つの流れを押さえて売り先行か買い先行かを決めて計画を立てることが大切です。 売却の基本的なステップは、①査定②仲介会社の選択(媒介契約)③売却活動④売買契約⑤決済・引き渡しです。 購入の基本的なステップは①物件探し②住宅ローン仮申込③売買契約④住宅ローン本申込⑤決済・引き渡しとなります。 売り先行の場合、売却するマイホームの引き渡しまでに、新居の購入・引き渡しが実行されなければ、賃貸物件などへの仮住まいの確保、そのための引っ越しが必要になります。 下記のような売り先行・買い先行のメリット・デメリットを踏まえて、自分に合った計画を立てましょう。 ・売り先行のメリット 売り先行は売却が成立してから購入に移るため、新居購入のために使える資金が明確になっている、焦らず売却活動できる、といったメリットがあります。 ・売り先行のデメリット 引き渡しまでに新居が決まらなければ、2度の引っ越し費用と仮住まいの賃貸費用が発生するといったデメリットがあります。 ・買い先行のメリット 買い先行は、欲しい物件を時間をかけて選ぶことができる点がメリットといえます。購入後に売却という流れなので、同時進行ではくやることがシンプルです。 ・買い先行のデメリット 元のマイホームが売却されるまで2つの住宅ローン(ダブルローン)の状態になり毎月の支払い負担が大きくなるのが最大のデメリットといえます。住み替えローンの場合は金利が高く審査が厳しくなること場合もあります。 信頼できる不動産会社を選ぶ 前述した通り、売却も購入も仲介を依頼する不動産会社の存在が極めて重要になります。最初に相談した会社で、なんとなく決めてしまうのではなく、不動産一括査定サイトを利用するなどして、複数の不動産会社から選ぶように心掛けましょう。 信頼できる不動産会社を選ぶポイントは、下記の通りです。 ①マンション売買の実績が豊富である ②売却の際、査定価格の根拠を明確に説明できる ③こちらの質問や疑問に対する受け答えがスムーズで、的を得ている ④住み替えの事情を理解してくれている 住み替えの場合、同じ不動産会社に売却と購入を依頼するケースもあります。売却も購入も同じ会社であれば、住み替えのスケジュール共有も容易であるため、可能であれば同じ会社を選ぶ方がよいでしょう。 値引き・買取なども視野に入れ、対応を柔軟にする マンションの売却・購入は、相手方がいることから、全てこちらの思惑通りには進みません。売却時には相手方からの値引き要求があることも多いので、ローン残債を踏まえて、あらかじめどのくらいの値引きまでなら対応できるのかを計算しておく必要があります。 また買い先行で、新居を購入後、長期間にわたって元のマイホームを売却できない事態が起こる可能性もあります。当初の査定価格にこだわって、長く売却できない状態を招くよりは、状況に応じて、業者による買取を検討するなど、柔軟な対応を心掛けましょう。 まとめ 本記事でも解説した通り、マンションの住み替えは、売却と購入、双方のステップを理解した上で、計画的に進めていくことが重要です。そのためには売り先行にするか買い先行にするか、自分の都合に合った方を選択して計画を立てて、信頼できる不動産会社とともに住み替えを進めていきましょう。

マンション売却

住み替え

2023.01.16
マンションの住み替えは大変なイメージがある人も多いと思います。本記事では、マンション住み替えで大変になるポイントを知っておきたい人に向けて、マンション住み替えの基本から失敗しやすいポイントについてお伝えします。 マンション住み替えの大変な点は購入と売却を同時に行うこと マンションの住み替えで最も大変なポイントは、購入と売却を同時に行うことです。ここでは、マンションの住み替えで行う購入と売却について詳しく解説します。 購入と売却という2つの取引が発生するから大変 不動産取引は、大きなお金が動く取引であり、通常は人生にそう何度もあることではありません。そのような大きなイベントを同時期に2つ行う点が、マンションの住み替えで最も大変なポイントとなります。 例えば売却を先に行う「売り先行」の場合、売却の結果、次に行う購入に使える資金が決まってきます。このように購入、売却ともに、一方の結果がもう一方に影響を与えるため、事前の入念な計画が欠かせません。 売り先行のメリット・デメリット 住み替えにおいて、売却を先に行うことを「売り先行」といいます。売り先行の場合のメリット・デメリットは以下の通りです。 売り先行のメリット ・新居の購入に使える資金が明確になる 売りが先行になり、売却が完了して売却代金を手にしているため、新居を購入する際に使える資金が明確になります。 ・売約価格を妥協せずに売却を行うことができる 売却する期限が定まっていないため、じっくりと納得のいく価格で売却を行うことができます。 売り先行のデメリット ・仮住まいの費用・引っ越し費用が発生する 売り先行の場合、元のマイホームを先に売却することから、新居を購入するまでの仮住まいとしての賃貸物件などへの引っ越しが必要になります。その引っ越し費用とその間の賃貸費用が発生する点がデメリットです。 買い先行のメリット・デメリット 住み替えにおいて、購入を先に行うことを「買い先行」といいます。買い先行の場合のメリット・デメリットは以下の通りです。 買い先行のメリット ・購入する物件の選定に時間をかけることができる 買い先行のメリットは、自分の納得のいくまで新居の購入に時間をかけることができる点です。 買い先行のデメリット ・ダブルローン(2重ローン)の可能性がある 新居購入に住宅ローンを使う場合、現在住んでいる住宅ローンの返済と合わせてダブルローンの状態になります。ダブルローンの場合、毎月の返済負担が大きくなるデメリットがあります。 ・売却価格が確定しない状態で新居を購入するリスクがある 買い先行の場合、元のマイホームの売却価格が確定しない状況で新居を購入するため、実際の売却価格が想定していた価格よりも下回った場合、経済的に苦しくなったり、返済計画に支障が出たりする可能性があります。 マンション住み替えでは売り先行がおすすめ 住み替えを行う場合、元のマイホームの住宅ローンを完済させてから新居購入という流れの売り先行が一般的です。買い先行の場合、住宅ローンがある状態で、新居を購入する必要があるため、資金に余裕がある人向けの住み替え方法といえます。ここでは、売り先行のメリットについて、さらに掘り下げて解説していきます。 売却を先行することで経済的なリスクを回避できる マンションの売却の際、まず不動産会社からの査定を受けて、おおよその市場価格に近い査定価格がわかります。しかし査定価格と実際の売却価格は一致しないケースが多くあります。買い先行の場合、想定していたより売却価格が低く住宅ローンの完済ができないリスクがあります。またダブルローンの負担から、元のマイホームを売り急いでしまうケースも多々見られます。余裕を持って資金を運用できる点が、売り先行の大きな利点です。 じっくりと納得のいく新居を購入できる 買い先行のケースでは、理論上、納得のいくまで新居探しを行うことができます。ただし、買い先行の場合の新居購入は、元のマイホームの売却が確定していないことから、購入する新居の価格にある程度の制限をかける必要があります。 また買い先行の場合、新居の売買契約の際に、家が売れない場合に売買契約を白紙にできる「買い替え特約」を付ければよいというアイデアもあります。しかし人気の高い魅力的な物件であればこのような買手側に一方的に有利な特約を付けることは難しいでしょう。 このように、買い先行の場合、資金に余裕がなければ、魅力的な物件を価格の制限や特約なしで購入できないのが実情です。売り先行の場合、すでに購入資金のめどが立っていることから、人気の物件であってもすぐに購入申込を行うことができるといったメリットがあります。 マンション住み替えを成功させるコツ ここまでは、マンション住み替えにおける最大のポイントである「売り先行」「買い先行」について解説しました。ここからは、実際にマンション住み替えを成功させるコツについてお伝えします。 事前に予算の準備と売買計画を立てる 自分のマイホームの住み替えなのに、不動産会社に任せきりにしてしまう人も一定数存在します。住み替えを成功させるためには、自己所有のマイホームがいくらで売却できそうかを調査することが重要です。 具体的な調査方法としては、不動産ポータルサイトのほか、過去の成約価格が確認できる「レインズ・マーケット・インフォメーション(REINS Market Information)」や国土交通省の運営する「土地情報総合システム(不動産取引価格情報検索)」などが便利です。 また資金計画を立てることも大切です。現在の住宅ローンの残債がいくらか、新居に使える預貯金の確認、新居の住宅ローンの毎月の返済額の上限の決定、引っ越し費用、仮住まいの費用、中古物件購入の場合のリフォーム費用、元のマイホームの修繕費の確認など、住み替えで発生するさまざまな費用、支払いについて計画を立てておき、想定外の出費で困らないように準備しましょう。 マイホームの市場価値と経済状況を把握した上で、売り先行か買い先行か、売買はいつまでに行うか、という計画を立てましょう。 実績があり信頼できる不動産会社を選ぶ 住み替えは売却と購入という2つのイベントをこなす必要があり、相手方とは仲介を依頼した不動産会社が交渉を担当します。売却と購入双方を一つの会社に依頼できれば、住み替えスケジュールの調整がうまくいきやすいといえます。 住み替えを成功させるためには、実績があり信頼できる不動産会社を選びましょう。具体的な選び方としては、まず複数の不動産会社に査定して、提出された査定価格に対して価格の根拠を質問すると同時に、受け答えの正確さ、接客態度の丁寧さなどをチェックしましょう。 上述したように自分で調査してマンションの相場価格がわかっていれば、妥当な査定価格かどうかを判断することもできます。 専任媒介契約および専属専任媒介契約は自動更新がなく、3カ月毎に契約更新するかを選べるので、迷ったときは一番信頼できそうな不動産会社に任せてみるのも一つの方法です。 柔軟な対応を心掛ける 事前の計画は重要ですが、実際の売買においては、新居購入時は売主、元のマイホームの売却時は買主と、相手方の都合も考慮しなければいけません。 「全く値引きに応じない」といった態度によって売却が流れて、その後に購入希望者が見つからず、結果的により低い売却金額になってしまうこともあります。むやみに譲歩する必要はありませんが、マンション売却時には値引きが入ることは一般的ですので、許容範囲内で柔軟に対応すべきでしょう。 また、買い先行でなかなか元のマンションが売れないケースもあります。この場合も、値下げや買取なども視野に入れて、柔軟な対応を行う必要があるでしょう。 まとめ マンション住み替えの大変なポイントは、記事内で解説した通り、売却と購入の2つのイベントがあり、双方のバランスを取って同時期に行う必要がある点です。住み替えは人生でなかなか行う機会がないため難しいイメージがありますが、一つ一つポイントを押さえていけば、誰でも確実に成功させることができます。本記事がマンションの住み替え時に参考になれば幸いです。

マンション売却

住み替え

2023.01.16
マンションの住み替えはどのようなタイミングで行うべきか、悩まれている方も多いと思います。本記事では、マンション住み替えのタイミングについて知りたい方向けに、よくある住み替えのタイミングの例、おすすめのタイミング、タイミング以外で注意したい、マンションの売り買いの順番について解説していきます。 マンション住み替えでよくあるタイミング例 マンションの住み替えはさまざまな理由で行われていますが、共通するのはライフスタイルの変化といえます。ここからは、マンション住み替えでよくあるタイミングについて、具体的にご紹介していきます。 子育て中、子育て後 子育て中の家族の場合、子どもの成長に合わせて現在のマイホームが手狭になり、より広い居住空間を求めて、あるいは子育てしやすい環境のあるエリアを求めて、住み替えを決断するケースが多くあります。 また、子どもが成長して家を出るなど、子育て後に住み替えを決断するケースも多くみられます。この場合、子どものためのスペースが不要になったことから、新居はよりコンパクトな居住空間を選ぶケースがほとんどです。 転勤、転職など仕事上の都合 仕事上の都合で住み替えを行うこともよくあります。転勤が決まり、元の住んでいる地域に戻ってくる見込みがなく、元のマンションを賃貸に出すことが難しい場合、住み替えという判断になるようです。その他の仕事上の都合による住み替えとして、転職がきっかけになることもあります。 その他、Uターン、移住、リモートワーク、両親の介護など 子育てや仕事以外にも、Uターンや地方への移住、リモートワークで住む地域に縛られなくなった、両親の介護で地元に戻るなど、人生のイベントに応じて住み替えを決めることがあります。このように住み替えのタイミングはさまざまですが、いずれにしても、ライフスタイルの変化がきっかけといえます。 マンション住み替えでおすすめのタイミング マンションの住み替えは、多くの場合ライフスタイルの変化がきっかけとなるため、住み替えの必要性があるケースが多く、基本的には個人の都合で住み替えてよいといえます。しかし調整が可能であるならば、より有利なタイミングで住み替えを行った方がいいでしょう。ここではマンション住み替えでおすすめのタイミングについて解説していきます。 不動産価格が上昇トレンド マンション住み替えは売り先行であれ買い先行であれ、高く売却できるかどうかが大きなポイントとなります。 国土交通省が発表している、年間約30万件の不動産の取引価格情報をベースに不動産価格の動向を指数化した「不動産価格指数」によれば、マンション価格は2013年以降、2022年8月現在まで一貫して上昇傾向にあります。 現在の上昇トレンドがいつまで続くかはわかりませんが、不動産市場において相場価格が上昇トレンドにある時期は、マンション売却の面では追い風が吹いているといえます。 金利が低い時期 住宅ローンの金利が低い時期は、住み替えに適しているといえます。より具体的にいえば新居を購入するための住宅ローン金利や元のマイホームのマンションを売却する際の買手側の住宅ローン金利が下がり、購入時・売却時いずれにとっても有利になるためです。 現在の日本は金利が低い時期といえます。物価上昇などの影響からいつ金利が上昇に転じるかはわからないため、現在マンションの住み替えに動き出すのは金利面でいえば正解といえるでしょう。 修繕積立金が増える前 マンションの大規模修繕が行われた後、修繕積立金が値上がりするケースがあります。これは、マンションの築年数が経つごとに修繕すべき箇所が増えることが大きな理由になります。必ずしも値上がりすると決まってはいませんが、大規模修繕が行われる時期は、値上がりが起こる可能性があるタイミングと考えられます。 修繕積立金が値上がりすると、保有している時期の毎月の負担が大きくなる点もマイナスですが、次に買う人も修繕積立金の高さが気になる可能性があります。修繕積立金が値上がりする前は、住み替えの一つのタイミングといえるでしょう。 保有年数5年以上 個人の不動産売却は、不動産を保有した時間の長さで、売却益にかかる税率が変わります。所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、税率は39.63%(所得税:30.63%、住民税:9%)となります。これに対して、所有期間が5年超の場合は「長期譲渡所得」となり、税率は20.315%(所得税:15.315%、住民税:5%)となります。 このように、所有期間が5年以上だと5年以下の場合に比べて、売却して利益が出た際の税率が半分程度になります。このように税制面からみると、5年超のマンションは有利になります。 ただしマイホームを売却した場合、売却益から3,000万円を控除できる特例があります。適用できる場合は保有年数が5年以上であるかどうかは関係ありません。 マンション住み替えでタイミング以外に注意したい点 ここまではマンションの住み替えのタイミングについて解説してきました。ここでは、タイミング以外で、マンションの住み替え時に注意したいポイントについて解説します。 売り先行か買い先行かを慎重に判断する マンションの住み替えを行う際、最初に考えるべきポイントは、売り先行か、買い先行かを判断することです。 売り先行は、まずマイホームを売却して、新居を購入する方法です。売り先行のメリットとしては、売却で得られる資金が確定していることから、新居の購入のための資金計画を立てやすいことが挙げられます。また売却を先に行う際、元のマイホームの住宅ローンを完済する形ことになるため、購入時には通常の住宅ローンが利用できます。 売り先行のデメリットは、売却が先になるため、新居への引っ越し前に一度、賃貸住宅などの仮住まいの確保が必要になることです。 買い先行は、まず新居を購入した後で、マイホームを売却する方法です。買い先行の主なメリットは、新居を納得がいくまで時間をかけて探せることです。 買い先行のデメリットとして、元のマイホームと新居の2つの住宅ローンが重なるダブルローンの状態になることが挙げられます。買い先行の場合、ダブルローンの負担をなくすために元のマイホームを売り急いだ結果、市場価格以下で売却することも多くあります。基本は売り先行がおすすめです。 売却と購入の決済と引き渡しを同時に行う「売り買い並行」ができれば、余計な引っ越しなどがないので理想的ですが、新居の売主、元のマイホームの買主の都合もあるため、現実に売り買い並行の実行は難しいといえます。 余裕を持った住み替え計画を立てる 住み替えは早くて3カ月、長くて1年程度かかることもあるため、余裕を持った住み替え計画を立てる必要があります。 住み替えには、元のマイホームを売却する際の買主、新居の売主という、2つの相手方が存在します。それ以外にも金融機関の審査や価格交渉に時間がかかる、決済の時期が相手都合で遅れるといったこともあります。 全てが自分の思い通りにならないことを前提に、不測の事態にも対応できるようなスケジュールを組むことが重要です。 購入する物件は価格だけで選ばない 特に中古マンションへの住み替えの場合、購入する物件については、価格だけで選ばないことが重要です。 築年数の古い物件は、安くお得に手に入る一方、耐震性や修繕の問題が発生する可能性も高くなります。購入後のリフォームなど、当初の予定より大幅にコストがかかってしまうケースもあります。築古のマンションを購入する場合は、販売価格の安さだけに注目せず、修繕コスト、リフォームコストについても事前にしっかりと調査した上で購入するようにしましょう。 まとめ マンションの住み替えのタイミングは、ライフスタイルの変化がきっかけとなるケースがほとんどです。住み替えのタイミングは、自己の都合を最優先に、不動産市況や金利状況なども踏まえて、総合的に判断すべきです。その上で、売り先行か買い先行かを決めて、慎重な住み替え計画を立てましょう。住み替えを賢く実現させるために、本記事の内容を活かしていただければ幸いです。