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仲介手数料

2022.08.09
これからマンションの売却を検討している人に向けて、売却によって発生する仲介手数料の計算方法、相場、安くできるのかなどを解説していきます。マンション売却でかかる手数料は、仲介手数料だけではありません。記事後半では仲介手数料以外の各種費用についても解説します。この記事を読めば、マンション売却で発生する費用がどのくらいになるのかを事前に把握することができます。 マンション売却の手数料の計算方法 マンションの売却の際は、不動産会社に仲介を依頼することが一般的です。不動産会社に支払う仲介手数料には、法律で上限が定められています。この上限はマンションだけでなく、全ての不動産取引において共通です。 仲介手数料の上限は下記の通りで、不動産の売買金額によって決まります。 ・不動産の売買金額が200万円以下の部分:取引額の5%以内 ・不動産の売買金額が200万円を超え400万円以下の部分:取引額の4%以内 ・不動産の売買金額が400万円を超える部分:取引額の3%以内 例えば、マンションの売却金額が5,000万円の場合は、下記の①~③それぞれの手数料を合計したものが仲介手数料になります。 ⓵200万円以下の部分:200万×5%=10万円 ②200万円を超え400万円以下の部分:200万×4%=8万円 ③400万円を超える部分:4,600万円×3%=138万円 ●売却金額5,000万円の場合の仲介手数料(税抜き価格):①+②+③=156万円 (※実際は156万円に別途、消費税がかかります。) ●売却金額5,000万円の場合の仲介手数料(税込価格):156万円+156万円×10%=171.6万円 上記の計算方法だと仲介手数料の計算は複雑化するので、下記の速算式がよく用いられます。 ●不動産仲介手数料の速算式:不動産の売買金額×3%+6万円 先程の5,000万円のマンションの仲介手数料を速算式で計算すると、 ●5,000万円×3%+6万円=156万円(税抜き) となります。 速算式ならすぐに仲介手数料を計算できるので、覚えておくと便利です。下記に不動産仲介手数料の早見表を作成したので、参考にしてください。 マンション売却時の手数料は安くできる? 結論から言えば、マンション売却時の手数料は安くすることはできます。ただし、手数料が安ければよいというものではありません。ここでは注意すべきポイントについて解説します。 仲介手数料を半額・無料にできる仕組み 前述の通り、不動産取引の際の仲介手数料の「上限」は法律で決まっています。しかし、あくまでも上限が定まっているだけなので、手数料を法定の上限より下げる分には問題はありません。 不動産仲介の会社の中には、「仲介手数料半額」・「仲介手数料無料」といった広告をしている会社もあります。不動産会社は、仲介手数料を半額や無料にして、どのように利益を上げているのでしょうか。まず、不動産の仲介には「片手取引」と「両手取引」の2つのパターンがあります。 片手取引 不動産会社が買主か売主のいずれか片方のみの仲介を請け負い、片方のみと契約することを片手取引と言います。片手取引の場合、不動産会社は売り手か買い手のいずれか一方の代理人として行動するため、仲介手数料が半額になることは少なく、無料になることはありません。 両手取引 買主と売主双方の仲介を請け負い、売主と買主の両方と契約することを両手取引と言います。両手取引の場合、売主か買主のどちらか一方から正規の仲介手数料を受け取ることができるため、会社によっては仲介手数料の値引き対応をするケースがあります。 仲介手数料が半額・無料の不動産会社は怪しい? 不動産の仲介手数料は上限が決まっているだけなので、不動産会社の方針として半額や無料にしても問題はありません。仲介手数料が半額・無料でも、何か裏がある怪しい会社というわけではありません。 仲介手数料の値引きに関しては、値引きが適用されるエリアが限定されているケースや、不動産会社が直接買い取りするため、仲介手数料無料と表現されているケースもあります。事前にしっかりと確認することをおすすめします。 マンション売却時に手数料以外にかかる費用 マンション売却時には、仲介手数料以外にも諸経費がかかります。ここからはマンション売却時に、手数料以外にかかる各種費用について解説します。 印紙税 不動産の売買契約書を作成する際に印紙税を支払う必要があります。印紙税は、契約書に「収入印紙」を貼って納税します。印紙税の金額は、書類に記載された売買価格によって定められています。例えばマンションの売買価格が1,000万円超~5,000万円以下の場合は1万円、5,000万円超~1億円以下の場合は3万円となります。 登記費用(登録免許税と司法書士への報酬) マンション売買の際、登記上の手続きとして、所有権移転登記、買主の抵当権設定(買主がローンで購入する場合)、抵当権抹消登記(売主の住宅ローンが残っている場合)の登記手続きが必要です。売主側が抵当権抹消の登録免許税、買主側が所有権移転登記と抵当権設定の登録免許税を負担します。また登記されている住所や氏名が異なる場合は、住所・氏名変更登記の費用も発生します。 費用相場としては下記の通りです。 ・抵当権抹消にかかる登録免許税:不動産の数×1,000円 ・住所や氏名の変更登記にかかる登録免許税:不動産の数×1,000円 ・司法書士への報酬:2~5万円 その他費用 マンション売却時のその他の費用として、引っ越し費用やハウスクリーニングなどの費用が発生する可能性があります。自宅として使っているマンションを売却する場合は引っ越しのための費用が必要です。また売却時の取り決めによっては、売主側がマンションのハウスクリーニング代金を負担することもあります。 マンションのローンの残債が大きく、売却代金を上回ると売却金額から諸費用が払えません。マンションの売却前には、ローンの残債の正確な金額、支払いが必要となる各種手数料を把握して用意しておきましょう。 まとめ マンション売却は大きな金額が動くため、売却金額と連動する仲介手数料は、なるべく少なくしたいところです。しかし仲介手数料を抑えることばかりに気を取られて、信頼できない会社に依頼すると、なかなか売却できなかったり、相場よりかなり安い価格で売却されたりする可能性もあります。手数料が安くなる、あるいは無料になる理由をしっかりと確認した上で適切な選択をしましょう。