離婚の際にはマンション売却をするべきでしょうか。本記事では、離婚でマンションを売るべきか住み続けるか迷っている方向けに、マンションを売却するメリット・デメリットと注意点を解説します。結論からいえば、売却した方がよいケースが多いようです。その理由についても記事内で詳しく解説していきます。

住宅ローンが残っている場合のマンション売却方法

ここでは、住宅ローンが残っている場合の、マンション売却の方法について解説します。マンション売却時には、住宅ローン残債が大きく影響します。

マンション売却で住宅ローンを完済できるケース

売却するマンションの資産価値より、ローン残債が少ない状態をアンダーローンといいます。資産価値は、売却した場合の予想売却価格で、不動産会社の査定結果などで判断します。アンダーローンであれば、マンション売却で得た代金で住宅ローンを完済できるので、問題なく売却できます。
アンダーローンのマンションは離婚時の財産分与の対象となります。例えばマンション売却の価格が3,000万円、ローン残債が2,000万円、売却にかかった諸経費が200万円の場合、差額は800万円となり、夫と妻それぞれに1/2ずつ(400万円ずつ)財産分与するのが一般的です。

マンション売却しても住宅ローンが残るケース

オーバーローンとは、不動産の資産価値よりローン残債が多い状態のことです。オーバーローンの場合、差額を自己資金で払うか、任意売却として売却前にローン債権者(金融機関)の承諾を得た上で、残債の返済方法を分割支払いなどにできるか相談する必要があります。
オーバーローンの場合、マンションの価値はマイナスとなるので、法的には財産分与の対象とはなりません。実際には、可能であれば財産分与の対象となる預貯金から売却によるマイナス分を相殺する、売却後の債務をいずれか一方が引き受ける、などといった調整方法がとられます。任意売却後の債務の取り扱いは、ベストの解決方法というものはなく、個別の経済状況に照らし合わせて、ケースバイケースで判断します。

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離婚でマンション売却するメリット・デメリット

最初に結論をいえば、離婚時にはマンション売却がおすすめです。ここからは、離婚でマンション売却するメリット・デメリットについてお伝えしていきます。

離婚でマンション売却するメリット

・公平に財産分与可能
マンションという不動産は、現金などと異なり、半分ずつ分けることはできません。マンション売却によってマンションの価値を現金に換えることができます。売却で得た金額を半分ずつ公平に財産分与できる点が、マンション売却の最も大きなメリットです。
・離婚後の住宅ローン滞納など将来のリスクを回避できる
離婚時のマンションの取り扱いでよくあるケースが、住宅ローン名義人である夫が離婚後も住宅ローンの支払いを続け、妻と子どもがそのままマンションに住み続けるというものです。一見合理的に感じますが、住宅ローンが滞納されるケースが多いようです。
マンションを売却することで、将来的に起こり得る住宅ローン滞納などのさまざまなリスクを回避することができます。

離婚でマンション売却するデメリット

・これまでの生活環境を変える必要がある
これまで住んでいたマンションを売却するため、当然ですがそのまま住み続けることはできず、引っ越しすることになります。離婚という家族構成の変化に加えて、住む場所という生活環境が変わる点はデメリットといえます。

離婚時のマンション売却でよくあるトラブルと対処法

ここからは、離婚時のマンション売却でよくあるトラブルと対処法について解説していきます。

マンション売却は贈与税が発生しないように離婚後に速やかに行う

マンション売却のタイミングは、離婚後に速やかに行うべきです。離婚前にマンションを売却して分配すると、たとえ夫婦間であっても分配を受けた配偶者に贈与税が発生します。財産分与では原則として贈与税は発生しません。また離婚後、一定期間がたつと一方と連絡が取れなくなり、マンション売却を進められないというケースも多く見られます。離婚後の財産分与の請求は2年以内なので、離婚後速やかに売却するのが理想です。

住宅ローンの名義人変更は難しい

一般的に住宅ローンの名義人は夫のケースが多いようです。離婚後も妻がマンションに住み続けようとしても、夫から妻への住宅ローンの名義人変更は基本的には難しいといえます。住宅ローンの審査ではローンを組む人の年収・年齢などを考慮しているため、妻への名義変更は基本的にできないと考えた方がよいでしょう。
また上述した通り、離婚後に夫が住宅ローンの負担をして、妻がマンションに住み続けるのはリスクが高いので、トラブル回避のためには離婚時はマンション売却した方がよいでしょう。

売却期間が長引くと周囲に理由を詮索されるリスクがある

マンションの売却期間が長引くと、周囲にマンション売却が周知され、マンション内で理由を詮索されるなどのリスクもあります。特に子どもがいる場合、精神的な影響も考慮する必要があるでしょう。離婚が決まってから一緒に住み続けるのは精神的ストレスになります。なかなか売却できない場合は、価格を下げることや、後述する買取なども検討すべきでしょう。

なかなか売却できないなら買取も検討する

離婚によるマンション売却活動を行っても、なかなか売却できないなら、買取専門の不動産会社による買取も検討するべきでしょう。
買取の場合、市場価格より低い売却金額になるデメリットはありますが、買主を見つける必要がないため、1カ月程度でマンションの売買が成立します。買取は、離婚後の財産分与を速やかに行うための有効な手段といえるでしょう。
また、買取は、不動産会社が買主となり直接取引ができれば、仲介手数料が発生しないこともあります。 さらに、残置物の撤去やリフォームの必要がないといったメリットもあります。

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まとめ

離婚におけるマンション売却は、住宅ローンの残債と、財産分与をどうするかという、厄介な問題があります。住宅ローンがある場合、名義変更は難しく、住み続ける場合は将来的なリスクがあるため、離婚時にはマンション売却した方がよいといえるでしょう。本記事が離婚時のマンション売却の参考になれば幸いです。

監修者：キムラミキ

ファイナンシャルプランナー（AFP）宅地建物取引士　社会福祉士　キャリアコンサルタント

日本社会事業大学で社会福祉を学んだ後、外資系保険会社、マンションディベロッパーに在籍後、FPとして独立。現在は、株式会社ラフデッサン 代表取締役として、個人向けライフプラン相談、中小企業の顧問業務をお受けするほか、コラム執筆、セミナー講師、山陰放送ラジオパーソナリティとしても活躍中。