マンションの売却を考えている方の中には、「住宅ローンが残っているとマンションを売却できないのではないか」と不安をお持ちの方もいるのではないでしょうか。この記事では、住宅ローンが残っているマンションの売却を検討されている方に向けて、売却の可否と知っておきたい注意点について説明します。また住宅ローン残債の確認方法についても詳しくご紹介していきます。

住宅ローンが残っていてもマンション売却はできるの？

結論から申し上げますと、住宅ローンが残っているマンションであっても売却は可能です。
ただし、住宅ローンが残っているマンションには抵当権が登記されています。抵当権とは、住宅ローンの融資を実行した金融機関が、住宅ローン返済が滞った際にマンションなどの不動産を競売にかけて融資回収を行うことができる権利です。
この抵当権が残っているマンションを売却してはいけないという規制はありません。つまり、抵当権が残っている状態でも、売却して引き渡すことも可能です。しかし、買主からすれば他人の抵当権が残っていて、場合によっては競売にかけられるリスクがあるマンションを望む人は極めて少ないでしょう。そのため、少なくとも引き渡しの際には抵当権を抹消しておくのが一般的です。
また、住宅ローンが残っている状態は、以下のアンダーローンとオーバーローンに分けられます。どちらに当たるかによって、マンション売却の注意点は変わってきます。ご自身が所有するマンションの状態を確認しておきましょう。

アンダーローンとは

アンダーローンとは、住宅ローン残高がマンションの価格を下回っている状態です。つまり、住宅ローン残高をマンションの売却額で完済し、抵当権を抹消できる状態といえます。

オーバーローンとは

オーバーローンとは、住宅ローン残高がマンションの価格を上回っている状態です。つまり、住宅ローン残高をマンションの売却額だけで完済することができない状態です。抵当権を抹消するためには、ローン残債の返済資金が必要となります。

住宅ローンが残っているマンション売却の注意点

住宅ローンが残っている状態、アンダーローンとオーバーローンに分けて、住宅ローンが残っているマンション売却の注意点をご説明します。

アンダーローンの場合

アンダーローンの場合、先ほど説明したように住宅ローン残高をマンションの売却額で完済できる状態です。そのため、マンションに住宅ローンが残っていても売却に際して、大きな問題はありません。
ただし、住み替え物件の購入金額にマンションの売却額の一部を充てる資金計画にしているなど、マンション売却の期限が決まっている場合には注意が必要です。期限を気にするあまりに、マンションを売り急いでしまうと、購入検討者から足元を見られて値下げ交渉を持ちかけられる可能性もあります。その結果、想定より低い金額での売却となる場合もあります。

オーバーローンの場合

オーバーローンの場合、先ほど説明したように住宅ローン残高をマンションの売却額だけで完済することができない状態です。オーバーローンの場合でも、以下の3つの方法で、住宅ローンが残っているマンションを売却できます。

売却額と自己資金で住宅ローンを完済する

マンションの売却益と預貯金などの自己資金で、住宅ローンを完済できれば抵当権を抹消できます。住み替えを検討している場合、購入物件のみならず、売却するマンションの抵当権抹消のためにも預貯金などの資産を支出することになるため、無理のない資金計画になっているかどうかを入念に確認しておく必要があります。

住み替えローンを活用する

住み替えローンとは、住み替えのための物件購入額と、マンションの売却額を充てても残ってしまった住宅ローン残債の合計額を借り入れることができるローンのことをいいます。
住み替えのための物件購入額だけの借り入れよりもローンの金額が大きくなるため、金融機関による審査も厳しいといえます。収入や資産状況によっては、誰でも活用できる方法とはいえない点には注意が必要です。

任意売却を活用する

任意売却とは、債権者(住宅ローンを融資した金融機関)の同意の上で、住宅ローンの残っている不動産を市場で売却することをいいます。任意売却の場合は、売却によって住宅ローンを完済できない場合でも、債権者の同意が得られれば抵当権を抹消してもらえます。なお、残っている住宅ローンは任意整理によって、分割して返済していくのが一般的です。任意売却を活用する場合、実績豊富な交渉力の強い不動産会社を選ぶ必要があります。

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ローン残債を確認してみよう

アンダーローンとオーバーローンのどちらの状態にあるかを把握するためには、まず、現在、住宅ローンがどれくらい残っているか(ローン残債)を確認する必要があります。ここでは、口ーン残債の確認方法をご紹介します。

返済予定表

住宅ローンを契約した際に発行される返済予定表を確認してみましょう。金融機関によっては、Webサイトで確認できる場合もあります。手元にない場合には、金融機関に問い合わせて再発行してもらうのもよいでしょう。

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確定申告用の残高証明書

確定申告用の残高証明書は、住宅ローンを借り入れている金融機関から送付されてくるもので、住宅ローンの年末残高が記載されています。月ごとの細かな残高は把握できませんが、おおよその残額を確認できます。

金融機関の窓口

返済予定表や確定申告用の残高証明書が手元に見当たらないときには、金融機関の窓口やお客さまサービスセンターなどに問い合わせてみましょう。
ローン残高と物件の相場価格を確認すれば、アンダーローン、オーバーローンのいずれの状態にあるかをおおむね把握できます。しかし、実際には立地や間取り、築年数、マンション規模など諸条件によって売却できる価格は異なります。より具体的な状況把握をするためには、マンションの価格査定を依頼するのが望ましいといえます。複数の不動産会社に一括して依頼できるサイトやAIを活用した査定など、手軽に査定依頼を行えるサービスがありますので、活用して信頼できる不動産会社を探してみましょう。

まとめ

住宅ローンが残っていてもマンションの売却は可能です。ただし抵当権を抹消した上で、引き渡しを行う必要があります。
マンションの売却額だけで住宅ローンを完済できる状態であるどうかを判断するために、売却を検討しているマンションがアンダーローン、オーバーローンのいずれの状態にあるかを把握しておかなければなりません。まずは 「売却を検討しているマンションに、どれくらい住宅ローンが残っているのか」「マンションがどれくらいの価格で売却できるのか」を確認して、現状把握を行いましょう。オーバーローンの場合に住み替えを検討する際には、ローン残債をどのような方法で完済するのかも含めて、じっくりと住み替えの資金計画を考える必要があります。
とはいえ、その検討を一人で行うには限界もあるでしょう。マンション売却や資金繰りに親身に相談に応じてくれるパートナーとなってくれる不動産会社を選ぶことも、住宅ローンが残っているマンション売却を成功させるために大切な要素です。

監修者：キムラミキ

ファイナンシャルプランナー（AFP）宅地建物取引士　社会福祉士　キャリアコンサルタント

日本社会事業大学で社会福祉を学んだ後、外資系保険会社、マンションディベロッパーに在籍後、FPとして独立。現在は、株式会社ラフデッサン 代表取締役として、個人向けライフプラン相談、中小企業の顧問業務をお受けするほか、コラム執筆、セミナー講師、山陰放送ラジオパーソナリティとしても活躍中。