マンションの住み替えはどのようなタイミングで行うべきか、悩まれている方も多いと思います。本記事では、マンション住み替えのタイミングについて知りたい方向けに、よくある住み替えのタイミングの例、おすすめのタイミング、タイミング以外で注意したい、マンションの売り買いの順番について解説していきます。

マンション住み替えでよくあるタイミング例

マンションの住み替えはさまざまな理由で行われていますが、共通するのはライフスタイルの変化といえます。ここからは、マンション住み替えでよくあるタイミングについて、具体的にご紹介していきます。

子育て中、子育て後

子育て中の家族の場合、子どもの成長に合わせて現在のマイホームが手狭になり、より広い居住空間を求めて、あるいは子育てしやすい環境のあるエリアを求めて、住み替えを決断するケースが多くあります。

また、子どもが成長して家を出るなど、子育て後に住み替えを決断するケースも多くみられます。この場合、子どものためのスペースが不要になったことから、新居はよりコンパクトな居住空間を選ぶケースがほとんどです。

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転勤、転職など仕事上の都合

仕事上の都合で住み替えを行うこともよくあります。転勤が決まり、元の住んでいる地域に戻ってくる見込みがなく、元のマンションを賃貸に出すことが難しい場合、住み替えという判断になるようです。その他の仕事上の都合による住み替えとして、転職がきっかけになることもあります。

その他、Uターン、移住、リモートワーク、両親の介護など

子育てや仕事以外にも、Uターンや地方への移住、リモートワークで住む地域に縛られなくなった、両親の介護で地元に戻るなど、人生のイベントに応じて住み替えを決めることがあります。このように住み替えのタイミングはさまざまですが、いずれにしても、ライフスタイルの変化がきっかけといえます。

マンション住み替えでおすすめのタイミング

マンションの住み替えは、多くの場合ライフスタイルの変化がきっかけとなるため、住み替えの必要性があるケースが多く、基本的には個人の都合で住み替えてよいといえます。しかし調整が可能であるならば、より有利なタイミングで住み替えを行った方がいいでしょう。ここではマンション住み替えでおすすめのタイミングについて解説していきます。

不動産価格が上昇トレンド

マンション住み替えは売り先行であれ買い先行であれ、高く売却できるかどうかが大きなポイントとなります。

国土交通省が発表している、年間約30万件の不動産の取引価格情報をベースに不動産価格の動向を指数化した「不動産価格指数」によれば、マンション価格は2013年以降、2022年8月現在まで一貫して上昇傾向にあります。

現在の上昇トレンドがいつまで続くかはわかりませんが、不動産市場において相場価格が上昇トレンドにある時期は、マンション売却の面では追い風が吹いているといえます。

金利が低い時期

住宅ローンの金利が低い時期は、住み替えに適しているといえます。より具体的にいえば新居を購入するための住宅ローン金利や元のマイホームのマンションを売却する際の買手側の住宅ローン金利が下がり、購入時・売却時いずれにとっても有利になるためです。

現在の日本は金利が低い時期といえます。物価上昇などの影響からいつ金利が上昇に転じるかはわからないため、現在マンションの住み替えに動き出すのは金利面でいえば正解といえるでしょう。

修繕積立金が増える前

マンションの大規模修繕が行われた後、修繕積立金が値上がりするケースがあります。これは、マンションの築年数が経つごとに修繕すべき箇所が増えることが大きな理由になります。必ずしも値上がりすると決まってはいませんが、大規模修繕が行われる時期は、値上がりが起こる可能性があるタイミングと考えられます。

修繕積立金が値上がりすると、保有している時期の毎月の負担が大きくなる点もマイナスですが、次に買う人も修繕積立金の高さが気になる可能性があります。修繕積立金が値上がりする前は、住み替えの一つのタイミングといえるでしょう。

保有年数5年以上

個人の不動産売却は、不動産を保有した時間の長さで、売却益にかかる税率が変わります。所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、税率は39.63％（所得税：30.63％、住民税：9％）となります。これに対して、所有期間が5年超の場合は「長期譲渡所得」となり、税率は20.315％（所得税：15.315％、住民税：5％）となります。

このように、所有期間が5年以上だと5年以下の場合に比べて、売却して利益が出た際の税率が半分程度になります。このように税制面からみると、5年超のマンションは有利になります。

ただしマイホームを売却した場合、売却益から3,000万円を控除できる特例があります。適用できる場合は保有年数が5年以上であるかどうかは関係ありません。

マンション住み替えでタイミング以外に注意したい点

ここまではマンションの住み替えのタイミングについて解説してきました。ここでは、タイミング以外で、マンションの住み替え時に注意したいポイントについて解説します。

売り先行か買い先行かを慎重に判断する

マンションの住み替えを行う際、最初に考えるべきポイントは、売り先行か、買い先行かを判断することです。

売り先行は、まずマイホームを売却して、新居を購入する方法です。売り先行のメリットとしては、売却で得られる資金が確定していることから、新居の購入のための資金計画を立てやすいことが挙げられます。また売却を先に行う際、元のマイホームの住宅ローンを完済する形ことになるため、購入時には通常の住宅ローンが利用できます。

売り先行のデメリットは、売却が先になるため、新居への引っ越し前に一度、賃貸住宅などの仮住まいの確保が必要になることです。

買い先行は、まず新居を購入した後で、マイホームを売却する方法です。買い先行の主なメリットは、新居を納得がいくまで時間をかけて探せることです。

買い先行のデメリットとして、元のマイホームと新居の2つの住宅ローンが重なるダブルローンの状態になることが挙げられます。買い先行の場合、ダブルローンの負担をなくすために元のマイホームを売り急いだ結果、市場価格以下で売却することも多くあります。基本は売り先行がおすすめです。

売却と購入の決済と引き渡しを同時に行う「売り買い並行」ができれば、余計な引っ越しなどがないので理想的ですが、新居の売主、元のマイホームの買主の都合もあるため、現実に売り買い並行の実行は難しいといえます。

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余裕を持った住み替え計画を立てる

住み替えは早くて3カ月、長くて1年程度かかることもあるため、余裕を持った住み替え計画を立てる必要があります。

住み替えには、元のマイホームを売却する際の買主、新居の売主という、2つの相手方が存在します。それ以外にも金融機関の審査や価格交渉に時間がかかる、決済の時期が相手都合で遅れるといったこともあります。

全てが自分の思い通りにならないことを前提に、不測の事態にも対応できるようなスケジュールを組むことが重要です。

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購入する物件は価格だけで選ばない

特に中古マンションへの住み替えの場合、購入する物件については、価格だけで選ばないことが重要です。

築年数の古い物件は、安くお得に手に入る一方、耐震性や修繕の問題が発生する可能性も高くなります。購入後のリフォームなど、当初の予定より大幅にコストがかかってしまうケースもあります。築古のマンションを購入する場合は、販売価格の安さだけに注目せず、修繕コスト、リフォームコストについても事前にしっかりと調査した上で購入するようにしましょう。

まとめ

マンションの住み替えのタイミングは、ライフスタイルの変化がきっかけとなるケースがほとんどです。住み替えのタイミングは、自己の都合を最優先に、不動産市況や金利状況なども踏まえて、総合的に判断すべきです。その上で、売り先行か買い先行かを決めて、慎重な住み替え計画を立てましょう。住み替えを賢く実現させるために、本記事の内容を活かしていただければ幸いです。