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2022.08.09

マンション売却

不動産売却の流れを徹底解説!初心者が損しないためのポイントもお伝えします

マンションの売却は人生に何度も経験することではないため、売却に関する知識や経験が不足していても当然です。マンションの売却は、一つ間違えると数百万円単位の損失やトラブルにつながるため注意が必要です。この記事では、不動産を売却しようと思ってから、売却に至るまでの流れと注意したいポイントについて解説します。

マンション売却の基本的な流れ

マンションを売却するまでには、決まったステップがあります。ここからは、マンション売却の基本的な流れについて解説します。

複数の不動産会社へ査定を依頼する

マンション売却の第一歩は、自身の所有するマンションの査定を、不動産会社に依頼することです。売却するエリアや間取りなどの不動産情報を不動産会社に伝えると、査定の結果が送られてきます。複数の会社に査定を依頼してもよいですが、多くの営業電話がかかってくるデメリットもあります。

その点、買取を専門とする業者であれば、その買取業者1社の対応で完結するメリットがあります。買取については記事後半で詳しく解説します。

不動産会社の査定結果が出る

不動産会社から、売却予定のマンションの査定結果が送られてきます。媒介契約を取りたいがために、わざと相場より高めの査定価格を提示してくる業者もいるので注意が必要です。

査定結果に対しては、必ず査定の根拠を質問しましょう。こちらの質問に対して、あいまいな返事でごまかそうとする不動産会社には、売却を依頼するべきではありません。

不動産会社を選定して媒介契約を結ぶ

査定してくれた不動産会社の中から、マンション売却を依頼する不動産会社を選び、媒介契約を結びます。媒介と仲介は同じ意味です。媒介契約の種類は一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種があります。

不動産会社を選ぶポイント媒介契約の詳細については、後半で詳しくお伝えします。

マンションの販売活動と内見対応

仲介を依頼する不動産会社が決まったら、マンションの販売活動が開始されます。マンションの販売活動は、全ての不動産会社が確認できるネットワークシステムであるレインズへの登録、不動産売買の各種ポータルサイトへの登録などの広告活動、内見希望者の対応などがあります。

売却予定のマンションに居住中の販売活動であれば、不動産仲介を依頼した会社の担当者とともに内見の対応をします。すでに空室であれば、立ち会わなくても担当者が対応してくれます。

売買契約

購入希望者は、購入の意思表示をする書類である買付証明書を売主に提出します。売主、買主(購入希望者)双方が価格面、条件面で同意したら、売買契約を交わします。売買契約時に、買主は売主に対して手付金を支払います。手付金は法的に決まった金額はありませんので、売主と買主が納得した金額で設定できます。

決済・引き渡し

不動産売買契約を締結後、売主と買主双方の、都合のよい日に残金の決済とマンションの引き渡しが行われます。契約後、買主が住宅ローンを利用する場合は注意が必要です。一般的に買主が住宅ローンを利用する場合、売買契約の内容に「住宅ローン特約」の項目が入ります。住宅ローン特約は、もしもローンの審査が通らなかった場合は、違約金等の負担なしに売買契約を白紙にできる契約です。売買契約が解除されれば、再び買主を探すことになり、時間の浪費となってしまいます。

残金の振り込みが行われて、決済が完了した時点で、鍵の引き渡しが行われ、司法書士が不動産の登記を行う流れになります。決済時に、仲介手数料の支払いや固定資産税の清算金などの費用の清算も同時に行われます。

マンション売却で失敗しないためのポイント

マンションの売却は、ちょっとしたことで最終的な売却価格に大きな違いが生まれます。ここからはマンション売却で失敗しないためのポイントについてお伝えします。

信頼できる不動産会社選びが重要

多くの場合、マンションを売却するまでに数カ月はかかり、長丁場になります。その間、担当者にさまざまな質問をぶつけたり、販売状況についてメールや電話でやり取りをしたりします。

やり方次第で数百万円の販売価格の違いが出ることも多いため、信頼できるパートナーとなる不動産会社を選ぶ必要があります。不動産会社を選ぶ基準は、まず会社としてマンションの売却実績が豊富であることが重要です。そして売主とのやり取りにおいてレスポンスがよく、細かい点も気軽に相談できるような担当者であることもポイントになります。

媒介契約は一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類

媒介契約には、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3つの種類があります。

一般媒介は仲介の依頼先を一つの会社に決めずに、複数の会社に仲介を依頼できる契約です。複数の不動産会社に仲介を依頼できる分、販売活動する会社が多くなり、売却できる機会が増えると言えます。

ただし、この複数契約はデメリットにもなります。一般媒介のケースでは不動産会社が販売活動をしても、他の会社が売買契約を結ぶ可能性があり、その場合、販売活動が無駄になり収益がゼロになるため、不動産会社はあまり販売に注力してくれないケースもあります。

また一般媒介の場合、不動産会社は「レインズ」という、全国の不動産会社がアクセスできる不動産情報共有のためのネットワークシステムへの登録義務がないため、依頼した不動産会社以外の会社が買主を見つけてくれる可能性が下がるといったデメリットもあります。

一方、専任媒介と専属専任媒介は、どちらも一つの会社に販売活動を依頼する契約です。専任と専属専任の場合、不動産会社は自社で買主を見つければ、売主と買主双方から手数料を受け取ることができます。また仮に他の会社が買主を見つけても、不動産会社には売主から手数料が入ります。

このため専任媒介は、一般媒介よりも不動産会社が責任を持って取り組んでくれる可能性が高いと言えます。また専任媒介を結んでも、1社だけに販売情報が独占されるわけではありません。専任媒介と専属専任媒介はどちらもレインズへの登録が義務であるため、他の不動産会社へも売却物件の情報が共有されます。

専任と専属専任で契約内容はあまり変わりませんが、専任の場合、自分で買主を見つけても契約違反にならない自由度があるので、専任媒介がおすすめです。

売却にかかる費用

売却にかかる費用には、どのようなものがあるのでしょうか。

不動産仲介手数料

売却にかかる費用として、まずは不動産会社への仲介手数料があります。売買金額が400万円超の場合、仲介手数料は「売却金額×3%+6万円+税」を上限とすることが法律で定められています。仮に売却価格が4,000万円の場合、仲介手数料は「4,000万×3%+6万円+税」で計算して、税込み138.6万円になります。

印紙税

不動産売買の契約書には、規定の金額の収入印紙を貼って印紙税を支払う必要があります。印紙税は売買価格によって定められており、例えば売買価格が500万円超~1,000万円以下なら5,000円、1,000万円超~5,000万円以下の場合は1万円です。

登記費用

マンション売却の際、ローン残債があれば抵当権抹消のための登記費用として、不動産1件につき1,000円の登録免許税がかかります。

またマンション売却の際は一般的に司法書士に登記を依頼するため、司法書士への報酬の支払いが発生します。司法書士報酬は定めがなくケースバイケースですが、相場としてはおよそ2~5万円程度です。

また自宅売却なら引っ越し費用、買主との取り決めによっては引き渡し前のハウスクリーニング費用なども発生する可能性があるため、事前に計算しておく必要があります。

マンション売却を急ぐ場合は買取がおすすめ

マンションに限らず、不動産売却の方法は仲介と買取の2つの方法があります。不動産会社に、仲介を依頼して、不動産市場において買主を見つけるのが仲介です。

一方、買取は不動産会社が直接不動産を買取する形式の取引です。買取の場合、買主を見つける必要がないため、スピーディーに不動産を売却できる反面、不動産市場で買主を見つける仲介よりも販売価格は3~4割程度下がる傾向にあります。 ただし、買取には仲介にはない下記のようなメリットも数多くあります。

・業者直接買取の場合は手数料が不要
仲介の場合は仲介手数料を支払う必要がありますが、買取の場合、手数料はかかりません。

・現状そのままで売却できて手間がかからない
マンションにある家具家電や荷物などの残置物は、そのままの状態で売却できて手間がかかりません。

・ローンの不安なく確実に売れる
上記の通り、買主がローンを利用する場合、売買契約が白紙になる可能性があります。買取の場合は確実に売却できます。

・内見などの買主対応をしなくてよい
一般の買主の場合、内見、価格交渉、条件提示などさまざまな対応が求められますが、買取の場合はスムーズに売買取引が成立します。

・引き渡し猶予がある
買取では、マンション売却後も、一定の期間、引き渡しを遅らせることができる「引き渡し猶予」を設けることができます。

売却のためにさまざまな手間と時間を割く余裕があるのであれば、仲介がおすすめです。なるべく早く不動産を売却したい場合は、上記の通り多くのメリットもある買取も検討してみてよいでしょう。

まとめ

本記事では、マンション売却の基本的な流れと失敗しないためのポイントについて解説しました。マンション売却は、やり方次第で売却金額が数百万円も違ってきます。

損しないためにも、まずは自分の所有するマンションをどのように売却すればよいか、不動産のプロの意見を聞くことをおすすめします。