マンションの売却を検討する中、必要な書類をあらかじめ調べておこうと考えたことはありませんか。しかし、マンション売却に必要な書類をインターネットで検索すると、さまざまなものが出てきて、自分に必要なものが何かわからないということもあるようです。そこで今回の記事では、マンション売却を検討されている方がスムーズに売却への一歩を踏み出せるように、マンション売却の流れについて簡単に説明した上で、それぞれの段階で必要になる書類について解説します。
マンション売却の流れ
マンションを売却するまでには、次のような3つの段階があります。それぞれ解説した上で、必要な書類については後述します。
段階1：査定依頼
マンションが市場でどれくらいの価格で売却できるのかを知り、売却価格の設定をするために、不動産会社に査定依頼を行います。査定には、同じマンションや近隣の類似物件についての過去の売買データから査定価格を算出する「机上査定」と実際にマンションを見て査定価格を算出する「訪問査定」があります。
まず机上査定を複数の不動産会社に依頼し、相場価格を把握します。その上で、査定価格について納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を選び、訪問査定を依頼します。その結果、信頼のおける査定価格を提示してくれた不動産会社と媒介契約を締結し、売り出し価格を設定します。
段階2：売買契約
買主が決定したら、売買契約を締結します。売買契約書や重要事項説明書については、不動産会社が作成してくれます。ただし、マンションの周辺環境や設備等について、重要事項説明書の中に盛り込んでおいた方がよい点などについて、不動産会社との打ち合わせも必要です。また、買主が遠方に居住していたり、多忙であったりする場合、対面での契約は日程調整が難しい場合もあります。その場合には、契約方法（対面、郵送、電子契約）の検討も必要になります。
段階3：【決済および売却後手続き】
売買契約の終了後は、売買代金の決済および引き渡しを行います。決済時には、所有権移転登記や抵当権抹消登記の手続きも必要になります。
また、マンションの売却収入（損失）について、「譲渡所得が発生する場合」または「税制特例の利用をする場合」には、確定申告の手続きが必要になります。
確定申告の際には、住民票（他の市町村に引っ越した場合は除票住民票）、売買契約書の写し、税制特例の利用に必要な資料が必要になります。取得費がわかるもの（購入時の売買契約書の写し等）や譲渡費用のわかる領収書などがあると、より望ましいです。
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マンションの査定依頼時に必要な書類
マンションの机上査定依頼時に不動産会社が知りたい情報は、間取りや専有面積、住宅ローン残高、所有権者等です。インターネットならさらに手軽に依頼ができます。不動産会社のWebサイトや一括査定サイトの情報入力画面に、マンションの所在地や専有面積、築年数など必要なデータを入力すれば査定依頼は完了するため、特に提出する書類はありません。
「訪問査定」の際にも提出する書類は特にありません。ただし、住宅ローン残高についての質問にも答えられるように返済予定表または残高証明書を準備しておきましょう。なお、必須ではありませんが、マンションの所有者であることを示すための登記済証（権利証）または登記識別情報、購入時のマンションの様子や間取り詳細がわかる分譲時のパンフレットもあると望ましいでしょう。
売買契約および決済時に必要な書類
売買契約および決済時に必要な書類に共通する書類と、売買契約および決済時にのみ必要な書類に分けてご説明します。
【共通】
売買契約および決済時に共通して必要な書類は、以下の通りです。
・登記済証（権利証）または登記識別情報通知書
売買契約時には真の所有者であることを示すため、また決済時には所有権移転登記や抵当権抹消登記の手続きをするために必要になります。
・印鑑証明書
売買契約および登記手続きは実印で行うため印鑑証明書が必要になります。
・固定資産税納税通知書
売買契約時に固定資産税の清算についての説明をするため固定資産税納税通知書が必要になります。これは、一般的に引き渡し以降の固定資産税については日割り計算で買主が負担するためです。
また、登記手続きにおける登録免許税を計算する際にも固定資産税納税通知書が必要になります。
・本人確認書類
売買契約には犯罪収益防止法による売主と買主の双方の本人確認のため、決済時には司法書士に対する本人確認のために、本人確認書類が必要です。写真付きの本人確認書類（免許証、パスポートなど）を準備しましょう。
【売買契約時のみ】
売買契約時にのみ必要な書類については以下の通りです。
・管理費・修繕積立金の額の確認書
引き渡し後の管理費・修繕積立金は買主が負担します。そのため、管理費・修繕積立金の精算額について売買契約時に説明のために必要な書類です。マンションの管理会社が保管していますので、不動産会社を通じて手配をお願いしましょう。
・付帯設備表
マンションにはさまざまな付帯設備があります。付帯設備とは、専有部内に付いている住宅設備のことを指します。中には、分譲当初から年数を経て不具合が生じているものもあるでしょう。また、不具合のある付帯設備を交換、撤去したというケースもあると思います。その付帯設備の状況について、記載したのが付帯設備表です。書式は特に決まったものはありません。不動産会社から提示された書式を利用するのもよいですし、あらかじめインターネット上で取得することもできます。
・物件状況確認書（告知書）
付帯設備のみならず、マンションそのものや周辺環境について、買主に伝えた方がよい事項は物件状況確認書に記載しておきましょう。後々のトラブルを避けるためにも、付帯設備表と合わせて、物件状況確認書も準備しておく方がよいでしょう。どのような事項について記載が必要であるかは、気になる点を不動産会社に伝えて相談しながら決めていくとよいでしょう。
【決済時】
決済時のみに必要な書類として、売主自ら用意するのは住民票のみです。以下でご紹介するもの以外にも、買主が持っていた方が望ましい「分譲時のパンフレット」「管理規約」「使用細則」「理事会の議事録」「設備取扱説明書や保証書」「アフターサービス規準書」などが手元にあれば、準備しておくと親切です。
・委任状
登記手続きを司法書士に依頼する場合には、委任状が必要です。自ら登記手続きを行う場合には必要ありません。なお、書式は司法書士が準備します。
・抵当権の抹消に必要な書類
抵当権の抹消登記に必要になる書類が必要です。書類は銀行担当者が準備します。
・住民票
登記手続きに登記申請者の住所の証明が必要であるため、住民票が必要となります。
まとめ
マンション売却の際に必要な書類といっても、各段階に応じて必要な書類は異なります。いざ、マンション売却に向けて動き出す際に、書類が見当たらなくて困ったということにならないようにしておきましょう。あらかじめ必要な書類を確認し、そろえておくと落ち着いて売却活動を進めることができるだけでなく、不動産会社や買主にも安心感を与えることもできます。今回の記事を参考に、自宅の中にある必要書類を探してみるところから始めてみてはいかがでしょうか。
